Zijn gedoogde constructies hetzelfde waard als vergunde constructies?

Dat lijkt alvast de mening te zijn van het hof van beroep te Gent in een merkwaardig arrest van 7 oktober 2022.

In deze zaak werd door eisende partij een vergoeding van 100.000€ als minprijs/schadevergoeding gevorderd wegens verborgen gebrek, minstens miskenning van de informatieplicht, omdat de verkoper van de aandelen van een patrimoniumvennootschap had nagelaten aan te geven dat op het onroerend goed in deze vennootschap een stedenbouwinbreuk rustte.

Dit is het antwoord van de beroepsrechter:

‘Het hof stelt vast dat:

- de gemeentelijke overheid met betrekking tot (de inplanting van) de loods:
° in de beslissing van het College van Burgemeester en Schepenen van 26 oktober 2017 weliswaar het bestaan van de afwijking heeft weerhouden ten aanzien van wat eertijds vergund werd en de gevraagde regularisatievergunning heeft geweigerd,
° doch tegelijk heeft verwezen naar een eerdere mededeling aan (de raadsman van) appellanten dat het gebouw door de gemeente zal worden gedoogd

- voor zover als bekend of ingeroepen, door geen enkele daartoe bevoegde overheid enig initiatief/vordering strekkende tot herstel (onder welke vorm ook) werd genomen en dat dergelijke vordering, indien ze alsnog zou worden ingesteld, inmiddels hoe dan ook verjaard zou zijn (art. 6.3.3., §3 VCRO (Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening), wat door appellanten ook niet wordt betwist en/of waarvan zij het tegengestelde zelfs niet waarschijnlijk maken

- er daarnaast ook niet blijkt dat:
° de vennootschap inmiddels op enigerlei wijze verhinderd zou geweest zijn en/of actueel verhinderd zou zijn om de loods op een normale manier te gebruiken
° en/of dat enige concrete schade (desgevallend als min(der)waarde) zich zou hebben gerealiseerd/geconcretiseerd,
° laat staan dat zou aangetoond zijn dat (nu bovendien niet de vennootschap opkomt voor gebeurlijk geleden schade, maar wel appellanten als aandeelhouders/kopers van de aandelen) appellanten (zelf) hierdoor enige patrimoniale schade zouden lijden/hebben geleden.

Nu in deze omstandigheden appellanten niet slagen in hun bewijslast om aan te tonen dat:

- zij (als aandeelhouder) enige schade, nadeel of minderwaarde op hun aandelen hebben geleden of zelfs nog maar dreigen te lijden (en zij dit zelfs niet waarschijnlijk maken),
- en/of zij deze aandelen slechts tegen mindere prijs zouden hebben aangekocht mochten zij op de hoogte zijn geweest van de kwestieuze discrepantie tussen de werkelijke toestand en de vergunde toestand van de loods en/of dat deze discrepantie van aard zou zijn dergelijke minderprijs voor de aandelen te rechtvaardigen,

is hun vordering hoe dan ook af te wijzen als ongegrond, en dit zowel in de mate dat ze gesteund is op:

- een verborgen gebrek in de zin van art. 1641 e.v. (oud B.W.),
- de precontractuele informatieplicht van de verkoper,
- een (gebeurlijke) contractuele garantie (waarvan appellanten overigens voor het eerst in hun beroepsverzoekschrift zonder verdere precisering, laat staan afdoende bewijs, poneren dat deze zou gegeven geweest zijn),

zodat het hof verdere (al of niet door partijen ingeroepen) beschouwingen omtrent (het vervuld zijn van eventuele andere voorwaarden om een aansprakelijkheid te weerhouden gesteund op deze rechtsgronden niet verder dient te ontmoeten’.

Referentie: Gent, 7 oktober 2022, nr. 2022/6915 (Pub502090).