12/02/2018

Wat is een gebouwencomplex?

Artikel 4.1.1, 4° VCRO luidt als volgt:

'4° gebouwencomplex : een functioneel geheel bestaande uit fysiek niet met elkaar verbonden gebouwen'.

Deze definitie is van belang voor de toepassing van artikel 5 van het Besluit Zonevreemde Functiewijzigingen:

'Met toepassing van artikel 4.4.23 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening kan een vergunning worden verleend voor het geheel of gedeeltelijk wijzigen van het gebruik van een gebouw of gebouwencomplex, niet gebruikt of bedoeld voor de land- en tuinbouw in de ruime zin, in maximaal één eengezinswoning per gebouwencomplex, voorzover aan al de volgende voorwaarden voldaan is:
1° het gebouw of gebouwencomplex maakt deel uit van een gebouwengroep;
2° in de ruimere omgeving van het gebouw of het gebouwencomplex komen nog gebouwen voor met de vergunde functie wonen'.

De Raad voor Vergunningsbetwistingen geeft in het arrest nr. RvVb/A/1718/0474 van 23 januari 2018 volgende interpretatie:

'Artikel 4.1.1., 4° VCRO definieert een gebouwencomplex als ‘een functioneel geheel bestaande uit fysiek niet met elkaar verbonden gebouwen’. Het wordt niet betwist dat het voorwerp van de aanvraag deel uitmaakt van een gebouwencomplex. De verzoekende partij erkent ook dat er op vandaag reeds een eengezinswoning is in het gebouwencomplex, met name de woning met nummer 14.

De bepalingen inzake zonevreemde functiewijzigingen zijn uitzonderingsbepalingen en als dusdanig restrictief te interpreteren. De Raad oordeelt dat de bewoording van artikel 5 van het Besluit zonevreemde functiewijzigingen duidelijk is en geen andere interpretatie toelaat, waar artikel 5 bepaalt dat het moet gaan om maximaal één eengezinswoning per gebouwencomplex.

De verwerende partij is ook dit oordeel toegedaan en overweegt verder inde bestreden beslissing dat uit artikel 5 volgt dat het gebouwencomplex in zijn geheel moet bekeken worden, ook al wordt er slechts voor één gebouw een functiewijziging aangevraagd.

Het standpunt van de verzoekende partij dat artikel 5 toelaat om in een gebouwencomplex met een bestaande woning een zonevreemd gebruik van een ander gebouw om te vormen naar een tweede woning binnen hetzelfde gebouwencomplex, is geen restrictieve interpretatie van artikel 5. De interpretatie die de verzoekende partij aanhangt vindt evenmin steun in het voormelde verslag aan de Vlaamse regering.

Uit het voorgaande volgt dat de verzoekende partij niet gevolgd kan worden waar zij voorhoudt dat, naast de reeds aanwezige eengezinswoning met huisnummer 14 in het gebouwencomplex, tevens in een ander gebouw binnen dit gebouwencomplex de functie kan gewijzigd worden naar een eengezinswoning. Dit gaat in tegen de uitdrukkelijke formulering van artikel 5.’.

Ref. pub506139

Gepost door Dirk Van Heuven

Blog Lokale Besturen, Vlaams Omgevingsrecht
Tags Dirk Van Heuven, Ruimtelijke ordening & Stedenbouw, Vlaams omgevingsrecht, Zonevreemdheid
Stel hier je vraag bij dit blogbericht
28/07/2016

Misbruik van zonevreemdheidsrechten kan worden beteugeld

In het arrest nr. 235.384 van 7 juli 2016 verwerpt de Raad van State het cassatieberoep tegen het arrest nr. RvVb/A/1516/0119 van 20 oktober 2015 van de Raad voor Vergunningsbetwistingen.

De stedenbouwkundige vergunningsaanvrager bekwam voor de deputatie een stedenbouwkundige vergunning bekomen het afbreken van serres bij een vergund tuinaanlegbedrijf en het vervangen er van door een loods binnen het bestaande volume' (artikel 4.4.17 VCRO) nadat zij amper 2 jaar voordien een vergunning had bekomen voor 'het wijzigen van de oorspronkelijke bestemming van een glastuinbouwbedrijf naar een tuinaanlegbedrijf' (artikel 4.4.23 VCRO).

De RvVb, gevolgd door de Raad van State verwerpen dergelijke saucissonering.  De Raad van State overweegt:

16. Het bestreden arrest stelt met het oog op de beoordeling van het middel vast dat:

- de verzoekende partij “op 24 september 2010 […] een vergunning verkreeg voor een zonevreemde functiewijziging van een bestaande serre naar een tuinaanlegbedrijf” onder meer omdat “de bestaande serre wordt herbruikt” en “[h]et bestaande gebouwenpatrimonium […] aldus gevaloriseerd [wordt], wat het opzet is van het besluit betreffende de functiewijzigingen” en dat daaruit volgt “dat het feitelijk gebruik van de constructie zonevreemd is geworden”; - “[d]e aanvraag strekt tot de afbraak van een bestaande serre en het vervangen ervan door een loods op grond van artikel 4.4.17 VCRO” en “gelegen is in agrarisch gebied en niet in functie staat van een agrarische of para-agrarische activiteit”; - de deputatie “de aanvraag [toetst] aan artikel 4.4.17 VCRO”, er “vanuit [gaat] dat [de verzoekende partij] reeds een vergunning heeft bekomen voor het aanwenden van de serres in functie van [haar] tuinaanlegbedrijf in toepassing van artikel 4.4.23 VCRO en […] van de artikelen 2 en 9, 2° van het Besluit zonevreemde functiewijzigingen”, en “er dan ook vanuit [gaat] dat de bestaande constructie niet meer zone-eigen is om vervolgens te stellen dat het gaat om een bestaand, vergund tuinaanlegbedrijf”. 17. In zoverre het bestreden arrest overweegt dat de verzoekende partij bij haar aanvraag “amper 2 jaar later” heeft voorgehouden “dat deze constructie in het geheel niet meer voldoet voor de nieuwe functie” geeft het een uitlegging van het beroep bij de deputatie en van de nota tot tussenkomst in de procedure voor de RvVb die met de bewoordingen ervan niet onverenigbaar is en miskent het niet de bewijskracht ervan. In dat beroep bij de deputatie en de nota in de procedure voor de RvVb voert de verzoekende partij telkenmale aan dat zij “het bestaande serregebouw [wenst] te vervangen door een loods” en haar “nieuwe machines […] door hun hoogte niet gemanoeuvreerd [kunnen] worden in het bestaande gebouw”.

18. Artikel 4.4.23 VCRO bepaalt dat het vergunningverlenende bestuursorgaan bij het verlenen van een stedenbouwkundige vergunning die betrekking heeft op een vergunningsplichtige functiewijziging van een gebouw of een gebouwencomplex, mag afwijken van de bestemmingsvoorschriften, voor zover voldaan is aan de voorwaarde dat het gebouw of het gebouwencomplex 1) op het ogenblik van de aanvraag bestaat, niet verkrot en hoofdzakelijk vergund is, en niet gelegen is in ruimtelijk kwetsbare gebieden of recreatiegebieden, en 2) de functiewijziging op een door de Vlaamse regering vast te stellen lijst voorkomt, waarin nadere regelen en bijkomende voorwaarden voor de betrokken wijzigingen van gebruik kunnen worden bepaald. In de parlementaire voorbereiding van de VCRO wordt gesteld dat “inzake zonevreemde functiewijzigingen […] de algemene, essentiële voorwaarden van het besluit van de Vlaamse Regering van 28 november 2003 tot bepaling van de toelaatbare functiewijzigingen voor gebouwen, gelegen buiten de geëigende bestemmingszone, decretaal verankerd” worden (Parl. St. Vl. Parl. 2008-09, nr. 2011/1, nr. 496). Artikel 9, 2°, Besluit Zonevreemde Functiewijzigingen bepaalt dat met toepassing van artikel 4.4.23 VCRO in principe een vergunning kan worden verleend voor het geheel of gedeeltelijk wijzigen van de hoofdfunctie “landbouw in de ruime zin” van een gebouw of gebouwencomplex, voor zover deze is gelegen in een agrarisch gebied in de ruime zin en de nieuwe functie betrekking heeft op een tuinaanlegbedrijf. Artikel 2, § 3, Besluit Zonevreemde Functiewijzigingen bepaalt dat voormelde functiewijziging enkel kan worden “toegestaan als het gebouw of gebouwencomplex bouwfysisch geschikt is voor de nieuwe functie”, met andere woorden “als aan het gebouw of gebouwencomplex uit financieel of bouwtechnisch oogpunt geen ingrijpende werken uitgevoerd hoeven te worden voor de nieuwe functie. Daarmee wordt bedoeld dat de functie gerealiseerd kan worden als de bestaande structuur van het gebouw grotendeels wordt benut en gevaloriseerd, waarbij het gebouw aangepast kan worden aan hedendaagse comfort-, energie- of milieueisen”.

In het Verslag aan de Vlaamse regering (BS 23 juli 2007) wordt toegelicht dat het Besluit Zonevreemde Functiewijzigingen “gericht [is] op een valorisatie van het bestaande gebouwenpatrimonium in Vlaanderen. Gebouwen komen daarom enkel in aanmerking wanneer ze bouwfysisch nog in goede staat zijn en zonder al te grote investeringen of ingrijpende verbouwingen geschikt zijn voor de nieuwe functie. De financiële grootte van de investering wordt afgewogen tegen de waarde van het onroerend goed. Bij de beoordeling van het ingrijpend karakter van de werken wordt gekeken naar de mogelijkheid om de functie te realiseren voor zover de bestaande structuur van het gebouw grotendeels wordt benut en gevaloriseerd, waarbij het gebouw kan aangepast worden aan hedendaagse comfort-, energie- of milieueisen. Hiermee wordt gewezen op de mogelijkheid dat hoewel het gebouw constructief in orde is, men toch verbouwingen wil uitvoeren die onrechtstreeks te maken hebben met de stabiliteit, doch die de realisatie van de nieuwe functie moeten mogelijk maken binnen de bestaande structuur van het gebouw, zoals een bijkomende verdieping, een nieuwe vloer. Een bijkomend element hierbij is dat deze werken in functie van huidige comfort-, energie- en gebruikseisen kunnen staan. Voorbeelden van minder ingrijpende verbouwingen zijn : het bijmaken van raam- en deuropeningen, het aanbrengen van uithangborden. Een voorbeeld hiervan is ook een schuur bij een zonevreemde woning, waarin men logies wil voorzien in toepassing van artikel 4 van het besluit. Het is vanzelfsprekend dat indien men dergelijke schuur wil omvormen er een verdieping wordt bij gecreëerd : de werken hiervoor zijn wel onrechtstreeks stabiliteitswerken, doch met deze werken raakt men niet aan de stabiliteit of de bestaande structuur van het gebouw zelf”. Uit wat voorafgaat, volgt dat luidens het Besluit Zonevreemde Functiewijzigingen de zonevreemde wijziging van de hoofdfunctie “landbouw in de ruime zin” van een gebouw (en complex) naar een tuinaanlegbedrijf enkel kan worden toegestaan als “de bestaande structuur van het gebouw grotendeels wordt benut en gevaloriseerd”.

19. Het bestreden arrest kon aldus oordelen, zonder dat het een voorwaarde toevoegt aan de artikelen 4.4.10, 4.4.11 en 4.4.17 VCRO, zonder schending van de artikelen 4.2.19 en 4.4.23 VCRO en de artikelen 2 en 9 Besluit Zonevreemde Functiewijzigingen en zonder “een eigendomsbeperking in het leven [te roepen] die niet volgt uit enige wettekst”, dat “[v]oor het verlenen van een zonevreemde functiewijziging […] de nadruk op de valorisatie van de bestaande gebouwen dan ook behouden [blijft]”. In zoverre het middel van een andere rechtsopvatting uitgaat, faalt het naar recht. 

20. Het bestreden arrest kon, gelet op al wat voorafgaat, de gegrondverklaring van het eerste middel van het college en bijgevolg de vernietiging van de vergunningsbeslissing van 13 december 2012 steunen op de dubbele redengeving, enerzijds “dat de vergunning van 24 september 2010 werd verleend onder de impliciete voorwaarde dat er minstens gedurende een relatief langere termijn geen structurele ingrepen aan de serre mochten worden uitgevoerd […] gelet op de uitdrukkelijke doelstellingen van het Besluit zonevreemde functiewijzigingen, met name de valorisatie van het bestaand gebouwenpatrimonium”, en anderzijds dat de deputatie “de in de vergunning van 24 september 2010 besloten voorwaarde van behoud en valorisatie van de gebouwen zelfs niet toetst aan het aangevraagde”.

 21. Het middel wordt in al zijn onderdelen verworpen.

Gepost door Dirk Van Heuven

Blog Vlaams Omgevingsrecht
Tags Ruimtelijke ordening & Stedenbouw, Zonevreemdheid
Stel hier je vraag bij dit blogbericht
Tags