19/10/2018

Moeilijk te vervullen voorwaarde is geen onmogelijke voorwaarde

Een verbintenis kan voorwaardelijk worden aangegaan. De voorwaarde kan ofwel opschortend, ofwel ontbindend werken. Artikel 1168 BW stelt: 'Een verbintenis is voorwaardelijk, wanneer men deze doet afhangen van een toekomstige en onzekere gebeurtenis, hetzij door de verbintenis op te schorten totdat de gebeurtenis zal plaatshebben, hetzij door ze teniet te doen, naargelang de gebeurtenis plaatsheeft of niet plaatsheeft'.

Een verkoopovereenkomst wordt vaak gesloten onder de opschortende voorwaarde van het verkrijgen van een hypothecair krediet in hoofde van de koper. Op 12 april 2018 diende het Hof van Cassatie zich uit te spreken over dergelijke voorwaarde. Meer in het bijzonder werd de verkoopovereenkomst gesloten onder de opschortende voorwaarde dat aan de kopers een hypothecaire lening werd toegestaan, welke voorwaarde geacht werd in vervulling te zijn gegaan indien de kopers uiterlijk drie weken na de dagtekening van de overeenkomst aan de makelaar de bewijzen van de weigering van de lening door drie banken niet hadden overgemaakt per aangetekend schrijven.

De bodemrechter in beroep oordeelde dat deze opschortende voorwaarde onmogelijk te vervullen was en besloot tot de nietigheid van de voorwaarde. De door de verkopers bedongen termijn van drie weken was te kort en realistisch niet haalbaar. De kopers beschikten in volle vakantieperiode in werkelijkheid maar over 12 werkdagen om alle formaliteiten in orde te brengen met het oog op het verkrijgen van een hypothecaire lening (afspraak maken bij de bank, gevraagde documenten bezorgen, nazicht door het hoofdkantoor van kredietwaardigheid). Het feit dat de kopers beiden jonge beginnende zelfstandigen waren, vormde een bijkomende argument voor de bodemrechter. Personen in dergelijke situatie moeten immers heel wat bijkomende inspanningen leveren voor het vergaren van de nodige informatie en documenten.

Het Hof van Cassatie verbrak de beslissing van de bodemrechter:

'Krachtens artikel 1172 Burgerlijk Wetboek is iedere voorwaarde die bestaat in iets dat onmogelijk is, of met de goede zeden strijdig is of door de wet verboden, nietig en is de overeenkomst die ervan afhangt, nietig.

Het behoort aan de feitenrechter te oordelen of de vervulling van de bedongen voorwaarde materieel onmogelijk is. De rechter dient hierbij na te gaan of objectieve elementen de vervulling van de voorwaarde in de weg staan. De onmogelijkheid dient vaststaand te zijn. Het Hof gaat hierbij enkel na of de rechter het wettelijk begrip “onmogelijke voorwaarde” niet heeft miskend.

De appelrechter die de bedongen voorwaarde (…) in werkelijkheid als onmogelijk aanziet op grond dat de termijn moeilijk haalbaar was voor de verweerders en niet op grond van een vaststaande onmogelijkheid, verantwoordt zijn beslissing niet naar recht'.

Een moeilijk te vervullen voorwaarde is dus geen onmogelijke voorwaarde.

Waar het arrest ging over een casus waarbij het bekomen van een krediet als opschortende voorwaarde werd vooropgesteld, zal het ook een publiekrechtelijke relevantie kennen. Ook inzake meer publiekrechtelijk geïnspireerde voorwaarden - klassiek het tegen een welbepaalde datum bekomen van een omgevingsvergunning - wordt ingeval van debat vaak gewezen op de quasi-onhaalbare termijnen die desbetreffend voorzien werden, niet zelden omdat de contractspartijen de complexiteit en / of duurtijd van het vergunningentracé verkeerd inschatten.

Het Hof van Cassatie legt de lat alvast hoog…

Gepost door Celine Van De Velde

Blog Vlaams Omgevingsrecht
Tags Celine Van De Velde, Jan Beleyn, Omgevingsvergunning, Vastgoed
Stel hier je vraag bij dit blogbericht
28/07/2012

Revolutionaire procedurele nieuwigheden bij de Raad voor Vergunningsbetwistingen

Met decreet van 6 juli 2012 heeft de Vlaams Regering opnieuw de werking van de Raad voor Vergunningsbetwistingen gewijzigd.

Procedureel zijn alvast 2 nieuwe aspecten baanbrekend:

-                 de administratieve lus
-                 de minnelijke schikking

De administratieve lus biedt aan de vergunningverlenende overheid de mogelijkheid om, in elke stand van het geding, de aangeklaagde onregelmatigheid te remediëren. Uiteraard betreft dit onregelmatigheden die in die stand van de procedure daadwerkelijk remedieerbaar zijn (men denke bijvoorbeeld aan een schending van de formele motiveringsplicht).

De Raad wordt ook de mogelijk geboden om, op gezamenlijk verzoek van de partijen of op eigen initiatief, bemiddelend op te treden door het aanduiden van een bemiddelaar. De bekrachtiging van een tot stand gekomen akkoord kan daarbij enkel door de Raad worden geweigerd als dit strijdig zou zijn met de openbare orde, de regelgeving of de stedenbouwkundige voorschriften.

Andere nieuwigheden zijn o.a. het voorzien in de sanctionering van een kennelijk onrechtmatig beroep en de mogelijkheid om, na uitdrukkelijk verzoek, de identiteit van natuurlijke personen die partij zijn bij het geding weg te laten.

Toepassing van de administratieve lus en de minnelijke schikking zullen enkel kunnen worden gemaakt op de beroepen die zijn ingediend na de datum van inwerkingtreding van het decreet.

De nieuwe procedure is op vandaag nog niet in werking getreden.


Jan Beleyn
Meindert Gees
30/01/2012

Cassatie bevestigt het bestaan van een stedenbouwkundig gewoontemisdrijf

In een belangwekkend arrest van 6 december 2011 lijkt het Hof van Cassatie het bestaan van het gewoontemisdrijf in de handhaving van de ruimtelijke ordening te betonneren.

Artikel 4.2.1,5° VCRO stelt vergunningsplichtig:

“een grond gewoonlijk gebruiken, aanleggen of inrichten voor:
a) het opslaan van gebruikte of afgedankte voertuigen, of van allerlei materialen, materieel of afval
b) het parkeren van voertuigen, wagens of aanhangwagens,
c) het plaatsen van één of meer verplaatsbare constructies die voor bewoning kunnen worden gebruikt, in het bijzonder woonwagens, kampeerwagens, afgedankte voertuigen en tenten, met uitzondering van het kamperen op een vergund of van een vergunning vrijgesteld openluchtrecreatief terrein in de zin van het decreet van 10 juli 2008 betreffende het toeristische logies”

Bepaalde rechtspraak leidde uit de miskenning van de vergunningsplicht voor gewoonlijk gebruik in de zin van artikel 4.2.1., 5° VCRO een gewoontemisdrijf af.

Een gewoontemisdrijf is een misdrijf dat bestaat uit het herhaaldelijk plegen van op zichzelf straffeloze handelingen. Er wordt gesteld dat waar enkel het gewoonlijk gebruik geviseerd wordt door de VCRO, hieruit volgt dat het misdrijf afgeleid uit de miskenning van die vergunning een gewoontemisdrijf is. Eén en ander impliceert dat zolang een perceel gewoonlijk gebruikt wordt, de strafbare toestand blijft bestaan.
Dit heeft tot het gevolg dat de verjaring van de strafvordering pas begint te lopen vanaf het plegen van het laatste feit dat tot het gewoontemisdrijf behoort.

Het Hof van Cassatie treedt deze stelling thans bij.

Het voor het Hof van Cassatie bestreden arrest van het Hof van Beroep te Brussel besliste dat er sprake is van een gewoontemisdrijf. Hiertegen werd opgeworpen dat het gewoonlijk gebruiken van een grond voor de opslag van materialen en het stallen van voertuigen zonder de vereiste vergunning op zich strafbaar is en zodoende geenszins een gewoontemisdrijf uitmaakt dat slechts bestaat uit het geheel van meerdere, op zich niet strafbare handelingen.

Het Hof van Cassatie oordeelt evenwel als volgt:

“Met “gewoonlijk gebruik” beoogt het decreet geen vergunningsplicht voor de toevallige opslag van goederen maar vereist het een gebruik van de grond dat een zekere regelmaat vertoont en een zekere tijd moet duren alvorens een vergunning noodzakelijk is. Het misdrijf bestaat van zodra door meerdere handelingen van gebruik zonder dat daartoe de nodige vergunning verkregen werd, het gewoonlijk gebruik ontstaat, hetgeen de rechter onaantastbaar in feite beoordeelt.
Het misdrijf wordt voortgezet in de zin van artikel 6.1.1, eerste lid, 1°, Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en de verjaring loopt niet zolang blijvend handelingen tot gebruik, zonder een tussentijdse onderbreking die tot verjaring leidt, worden gesteld.
In zoverre het middel uitgaat van een andere rechtsopvatting, faalt het naar recht.”


Het Hof vervolgt:

“De omstandigheid dat enkel het “gewoonlijk gebruik” van een grond voor opslag en stallen van gebruikte of afgedankte voertuigen, of van allerlei materialen, materieel of afval een voorafgaande stedenbouwvergunning vereist maar niet de daarop volgende positieve daden van opslag van materialen en de stalling van voertuigen, staat niet eraan in de weg dat door het blijvend stellen van deze positieve daden zonder voorafgaande vergunning het misdrijf wordt voortgezet. Het in stand houden van niet-vergund maar vergunningsplichtig gewoonlijk gebruiken, aanleggen of inrichten van een grond zoals bedoeld in artikel 4.2.1, 5°, a, Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening bestaat enkel uit een verzuim, dit is de onthouding van de dader om door enige handeling aan het bestaan van de gecreëerde toestand van onrechtmatig gebruik van de grond een einde te maken.”

Alzo lijkt een nieuwe categorie van quasi-onverjaarbare stedenbouwmisdrijven erkend te worden. De vraag is of zulks beantwoordt aan de wil van de decreetgever om “rechtvaardig om te gaan met het verleden”. Misschien is dit de voorbode van een zoveelste decretale aanpassing van de Vlaamse stedenbouwreglementering.

Jan Beleyn
Meindert Gees

Gepost door Dirk Van Heuven

Blog Vlaams Omgevingsrecht
Tags Handhaving stedenbouw, Jan Beleyn, Meindert Gees, Verjaring
Stel hier je vraag bij dit blogbericht
Tags