08/04/2014

Nieuwe omzendbrief: 'Mogelijkheden om sociaal wonen in ruimtelijke uitvoeringsplannen te verankeren'

Na de vernietiging van de sociale lasten in het Grond- en Pandendecreet door het Grondwettelijk Hof ontstond een juridisch vacuüm, waaraan een nieuwe omzendbrief tracht te verhelpen.   U vindt deze omzendbrief hier.<u5:p></u5:p>

Gepost door Dirk Van Heuven

Blog Vlaams Omgevingsrecht
Tags Dirk Van Heuven, Grond & Pandendecreet, Ruimtelijke ordening & Stedenbouw
Stel hier je vraag bij dit blogbericht
15/02/2014

Wat na de vernietiging van de sociale last door het Grondwettelijk Hof? De visie van het Agentschap Ruimtelijke ordening

Het arrest nr. 145/2013 van 7 november 2013, verbeterd bij beschikking van 18 december 2013, heeft de sociale normen en lasten in het Grond- en Pandendecreet vernietigd. Het Agentschap Ruimtelijke Ordening schrijft op haar website met betrekking tot de gevolgen van hogergenoemd arrest: …

'1. Situering

Het Grondwettelijk Hof heeft in twee arresten van 7 november 2013 een aantal bepalingen van het decreet van 27 maart 2009 betreffende het grond- en pandenbeleid vernietigd.
In een eerste arrest (arrest nr. 144/2013) vernietigde het Hof de regeling inzake “Wonen in eigen streek” (boek 5 DGPB).
In een tweede arrest (arrest nr. 145/2013) vernietigde het Hof de regeling inzake de sociale lasten (artikel 4.1.16 t.e.m. artikel 4.1.26 DGPB). Bij beschikking van 18 december 2013 heeft het Hof de vernietiging uitgebreid tot een aantal andere bepalingen die onlosmakelijk verbonden zijn met de socialelastenregeling. Meer in het bijzonder worden de bepalingen vernietigd inzake de gewestelijke en gemeentelijke normen sociaal woonaanbod (artikel 4.1.8 t.e.m. artikel 4.1.11 DGPB), de normen sociaal woonaanbod in plangebied (art. 4.1.12 en 4.1.13 DGPB) en de gebiedsspecifieke typebepaling voor RUP’s waarin werd voorzien in een sociaal woonaanbod (artikel 7.2.34, §1, DGPB). De overige bepalingen van boek 4 (maatregelen betreffende betaalbaar wonen), waaronder het bindend sociaal objectief en de regeling inzake het bescheiden woonaanbod, blijven bestaan.
Het Grondwettelijk Hof vernietigde ten slotte ook bepalingen in de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening die onlosmakelijk verbonden zijn met de socialelastenregeling. Het gaat meer in het bijzonder om artikel 4.3.1, §1, eerste lid, 3°, VCRO (weigering vergunning wegens onverenigbaarheid met normen sociaal woonaanbod),en de artikelen 4.6.2, §2 en 4.6.4, §3, VCRO (verval vergunning met sociale last).
De betrokken arresten zijn te raadplegen via volgende links:
http://www.const-court.be/public/n/2013/2013-144n.pdf
http://www.const-court.be/public/n/2013/2013-145n.pdf
Een informatieve nota over de betrokken arresten, opgesteld door de griffie van het Grondwettelijk Hof, is te raadplegen via volgende link:
http://www.const-court.be/public/n/2013/2013-144n-info.pdf
http://www.const-court.be/public/n/2013/2013-145n-info.pdf

2. Impact op de vergunningverlening

De vernietiging door het Grondwettelijk Hof betekent dat de normen sociaal woonaanbod en de sociale last geacht worden nooit te hebben bestaan. Aanvragen kunnen bijgevolg niet geweigerd worden op basis van niet voldaan zijn aan de (vernietigde) normen sociaal woonaanbod (artikel 4.3.1, §1, eerste lid, 3°, VCRO).
Aan de verkavelingsvergunning of de stedenbouwkundige vergunning kan geen sociale last verbonden worden. Dit geldt zowel voor nieuwe aanvragen als voor hangende dossiers waarin nog geen beslissing genomen is. Artikel 4.2.20 VCRO vermeldt onder welke voorwaarden het vergunningverlenende bestuursorgaan wel nog lasten kan verbinden aan een vergunning.

De normen bescheiden woonaanbod blijven wel van toepassing.
Het arrest van het Grondwettelijk Hof heeft geen impact op de beslissingsbevoegdheid van de gemeente: de reguliere procedure blijft van toepassing. Artikel 4.7.1, §2, 2°, VCRO stelt immers dat aanvragen die in principe de bijzondere procedure moeten volgen, maar waaraan een last inzake bescheiden wonen moet verbonden worden ingevolge 4.2.5 DGPB , behandeld worden volgens de reguliere procedure.

3. Impact op afgeleverde vergunningen

De onwettigheid die ontstaat naar aanleiding van het arrest van het Grondwettelijk Hof, heeft niet tot gevolg dat de bestaande vergunningen of sociale lasten uit het rechtsverkeer verdwijnen. Bestaande beslissingen blijven hun gelding behouden tot op het ogenblik dat zij hervormd of ingetrokken worden, buiten toepassing worden gelaten door de Hoven en Rechtbanken (artikel 159 GW), of totdat er een nieuwe vergunning wordt afgeleverd.
Hoewel de opgelegde sociale last blijft bestaan, is de rechtsgeldigheid ervan aangetast. Er zijn  verschillende manieren om dit weg te werken:

1.       De vergunninghouder kan een nieuwe stedenbouwkundige vergunning of verkavelingswijziging aanvragen. De normen bescheiden woonaanbod blijven behouden (art. 4.2.1 DGPB).  Deze vergunning kan dan uitgevoerd worden in plaats van de initieel verleende vergunning.
2.       Binnen een termijn van zes maanden vanaf publicatie van het arrest in het Belgisch Staatsblad kan de intrekking van de beslissing inzake de sociale last gevraagd worden, voor zover dit geen impact heeft op de plannen. Dit dient te gebeuren door middel van een eenvoudig schrijven bij het bestuursorgaan dat de vergunning heeft verleend. Het intrekken van deze beslissing heeft tot gevolg dat ze wordt geacht nooit te hebben bestaan.
3.       Ingevolge artikel 18 van de bijzondere wet op het Grondwettelijk Hof kan tegen de beslissing tot het opleggen van de sociale last opnieuw beroep worden ingesteld binnen een termijn van zes maanden vanaf publicatie van het arrest in het Belgisch Staatsblad:
-          Dit dient te gebeuren bij de deputatie, als het beroep wordt ingesteld tegen een beslissing van het college van burgemeester en schepenen in eerste aanleg;
-          Dit dient te gebeuren bij de Raad voor Vergunningsbetwistingen, als het beroep wordt ingesteld tegen een beslissing van de deputatie in laatste aanleg.
In principe zijn de mogelijkheden in het tweede en derde punt enkel gericht tegen de sociale last. De vergunning zelf wordt in dat geval niet heroverwogen. Dit geldt enkel wanneer het wegvallen van de sociale last geen impact heeft op de plannen. De bescheiden last blijft wel van toepassing. In de gemeenten waar een reglement Sociaal Wonen is, zal dit buiten toepassing gelaten moeten worden (zie verder). Dit heeft dan tot gevolg dat de verhouding met de bescheiden last moet worden herbekeken. (zie DGP 4.2.1, tweede lid) Indien daardoor de plannen aangepast moeten worden, is een nieuwe vergunning aangewezen.

Met betrekking tot de uitvoering van de sociale last

Uitvoering in natura
-          Verkoopovereenkomsten met sociale woonorganisaties (m.b.t. sociale huurwoningen) blijven in principe geldig.
-          Verkoopovereenkomsten met sociale kopers (m.b.t. sociale koopwoningen en sociale kavels) en huurcontracten met sociale huurders (m.b.t. sociale huurwoningen) blijven in principe geldig.
-          Er kan een overeenkomst gesloten worden over een vrijwillige realisatie van het sociaal woonaanbod. Wel dient aangestipt te worden dat de context waarin een dergelijke overeenkomst gesloten wordt, er een is zonder de vernietigde steunmaatregelen. Echter, in zoverre het gaat om sociale huurwoningen kan teruggevallen worden op het Wetboek BTW en Wetboek Registratie om toch nog de verlaagde tarieven toe te passen.
Verkoop van gronden aan een sociale woonorganisatie
-          Verkoopovereenkomsten met sociale woonorganisaties blijven in principe geldig.
-          Er  kan een verkoopovereenkomst gesloten worden met een sociale woonorganisatie inzake de overdracht van grond met het oog op de realisatie van een sociaal woonaanbod.
Verhuring van woningen aan een sociaal verhuurkantoor
-          Hoofdhuurcontracten met sociale verhuurkantoren blijven in principe geldig.
-          Onderhuurcontracten met sociale huurders blijven in principe geldig.
-          Er kan een hoofdhuurovereenkomst gesloten worden met een sociaal verhuurkantoor met het oog op een vrijwillige realisatie van het sociaal woonaanbod.
Storting van een sociale bijdrage aan de gemeente
-          De gemeente kan geen aanspraak meer maken op de nog niet gestorte  sociale bijdragen. Er kan in het kader van de vergunningverlening ook geen sociale last meer worden opgelegd waarin een sociale bijdrage is opgenomen.
-          De reeds betaalde sociale bijdragen maken deel uit van een sociale last. Ze kunnen in principe pas teruggevorderd worden nadat door de vergunninghouder – zoals onder punt 3 beschreven – stappen werden ondernomen om de sociale last weg te werken.

4. Impact op ruimtelijke uitvoeringsplannen

De bepalingen inzake de eigenstandige normen sociaal woonaanbod in plangebied zijn vernietigd. De eigenstandige normen bescheiden woonaanbod in plangebied blijven wel van toepassing.
Door het arrest van het Grondwettelijk Hof zijn de voorschriften inzake de sociale last niet automatisch vernietigd. Ze blijven in principe bestaan, doch hun rechtsgeldigheid is aangetast. Er zijn verschillende manieren om dit weg te werken:
1.       Het vergunningverlenende bestuursorgaan zal de stedenbouwkundige voorschriften die een norm sociaal woonaanbod opleggen, buiten toepassing moeten laten.
2.       De overheid die het RUP definitief heeft vastgesteld kan een stedenbouwkundig voorschrift dat een norm sociaal woonaanbod oplegt, intrekken binnen een termijn van zes maanden vanaf publicatie van het arrest in het Belgisch Staatsblad.
3.       Ingevolge artikel 18 van de bijzondere wet op het Grondwettelijk Hof kan tegen een stedenbouwkundig voorschrift dat een norm sociaal woonaanbod oplegt, bij de Raad van State beroep worden ingesteld binnen een termijn van zes maanden vanaf publicatie van het arrest in het Belgisch Staatsblad. Dit beroep kan niet uitgebreid worden tot de totaliteit van het ruimtelijke uitvoeringsplan.
In principe zijn de mogelijkheden in het tweede en derde punt enkel gericht tegen het voorschrift dat een norm sociaal aanbod oplegt. Het RUP in zijn geheel wordt niet heroverwogen. Dit heeft dan tot gevolg dat de verhouding met de norm bescheiden wonen moet worden herbekeken. (zie artikel 4.2.4, §2 DGPB)

5. Impact op gemeentelijke reglement Sociaal Wonen

De gemeentelijke normen sociaal woonaanbod zijn vernietigd. Daardoor is de rechtsgrond voor het vaststellen van gemeentelijke reglementen Sociaal Wonen met terugwerkende kracht vernietigd.
Een gemeentelijk reglement Sociaal Wonen, vastgesteld in uitvoering van artikel 4.1.9 DGPB, is onwettig. Als het reglement Sociaal Wonen deel uitmaakt van een groter geheel (bv. een gemeentelijk reglement dat eveneens gebaseerd is op artikel 4.2.10 DGPB), is enkel het luik m.b.t. de normen sociaal woonaanbod onwettig.
Hoewel het reglement Sociaal Wonen blijft bestaan, is de rechtsgeldigheid ervan aangetast. Er zijn  verschillende manieren om dit weg te werken:
1.       Het vergunningverlenende bestuursorgaan zal de bepalingen van het gemeentelijk reglement Sociaal Wonen buiten toepassing moeten laten
2.       De gemeente kan haar gemeentelijk reglement Sociaal Wonen intrekken binnen een termijn van zes maanden vanaf publicatie van het arrest in het Belgisch Staatsblad.
3.       Ingevolge artikel 18 van de bijzondere wet op het Grondwettelijk Hof kan tegen een gemeentelijk reglement Sociaal Wonen bij de Raad van State beroep worden ingesteld binnen een termijn van zes maanden vanaf publicatie van het arrest in het Belgisch Staatsblad'.

Zie ook website VVSG.

Gepost door Dirk Van Heuven

Blog Lokale Besturen, Vlaams Omgevingsrecht
Tags Dirk Van Heuven, Grond & Pandendecreet, Grondwettelijk Hof, Lokale besturen
Stel hier je vraag bij dit blogbericht
19/12/2013

Grondwettelijk Hof geeft genadeschot aan sociale lasten met uitzonderlijk verbeterend arrest van 18 december 2013

Het Grondwettelijk Hof heeft het belangwekkende arrest nr. 145/2013 'verbeterd' en vooral uitgebreid op 18 december 2013 (tussen haakjes de verbeteringen):

'B.9. Gelet op de vernietiging, die voortvloeit uit B.6.2, van de steunmaatregelen die beogen de sociale last te compenseren, dienen de private actoren de sociale last te dragen zonder enige compensatie.

Zonder dat het Hof dient te onderzoeken of de bestreden beperkingen van het ongestoord genot van de eigendom, van het beginsel van gelijkheid en niet-discriminatie en van het vrij verkeer van kapitalen noodzakelijk en pertinent zijn om de nagestreefde doelstelling te bereiken, dient te worden vastgesteld dat een dergelijke zware last, mede in het licht van de in B.8.1 tot B.8.3 van het onderhavige arrest in herinnering gebrachte omstandigheden, niet evenredig is met de doelstelling die met de artikelen 4.1.16 tot 4.1.26 van het Grond- en pandendecreet wordt nagestreefd. 

 [Die conclusie geldt niet alleen voor de uitvoering van de sociale last in natura, maar heeft evenzeer betrekking op de alternatieve manieren om de sociale last uit te voeren, namelijk de overdracht van gronden aan een sociale woonorganisatie (artikel 4.1.25), de verhuring van verwezenlijkte woningen aan een sociaal verhuurkantoor (artikel 4.1.26) en de uitzonderlijke bijdrageregeling (artikel 4.1.19) : enerzijds, zijn die alternatieve uitvoeringswijzen onlosmakelijk verbonden met de uitvoering in natura, en, anderzijds, is ook bij toepassing van die alternatieven niet gewaarborgd dat de bouwheer of verkavelaar op voldoende wijze, maar binnen de grenzen die het Europese staatssteunrecht toelaat, wordt gecompenseerd voor het nadeel dat de sociale last hem berokkent.]

[B.10.1. Het derde onderdeel van het eerste middel is gegrond. Bijgevolg dienen onderafdeling 1 (« Gewestelijke en gemeentelijke normen ») van afdeling 2 (« Per bouw- of verkavelingsproject ») van hoofdstuk 2 (« Normen ») van titel 1 (« Verwezenlijking van een sociaal woonaanbod ») van boek 4 (« Maatregelen betreffende betaalbaar wonen »), alsook hoofdstuk 3 (« Sociale lasten ») van titel 1 (« Verwezenlijking van een sociaal woonaanbod ») van boek 4 (« Maatregelen betreffende betaalbaar wonen ») van het Grond- en pandendecreet te worden vernietigd. 

B.10.2. Die vernietiging dient eveneens betrekking te hebben op de bepalingen die onlosmakelijk met de vernietigde bepalingen zijn verbonden. Er dient immers te worden vermeden dat de vernietigde sociale last alsnog, rechtstreeks of onrechtstreeks, op grond van andere bepalingen zou kunnen worden opgelegd. 

Krachtens artikel 4.1.12 van het Grond- en pandendecreet kunnen ruimtelijke uitvoeringsplannen en plannen van aanleg die een bestemmingswijziging naar woongebied doorvoeren, eigenstandig procentuele doelstellingen en voorschriften vaststellen met  betrekking tot de verwezenlijking van een sociaal woonaanbod binnen de verkavelingen, groepswoningbouw en appartementsbouw. 


Krachtens artikel 4.1.13 van het Grond- en pandendecreet dienen dergelijke procentuele objectieven en voorschriften steeds te worden opgelegd in gemeenten waar de bindende sociale doelstelling, vermeld in artikel 4.1.2 van het Grond- en pandendecreet, nog niet is verwezenlijkt, wanneer de ruimtelijke uitvoeringsplannen of plannen van aanleg woonuitbreidingsgebied of woonreservegebied omzetten naar woongebied. 

Krachtens artikel 7.2.34, § 1, van het Grond- en pandendecreet, dat in de bijlage bij het besluit van de Vlaamse Regering van 11 april 2008 tot vaststelling van de nadere regels met betrekking tot de vorm en de inhoud van de ruimtelijke uitvoeringsplannen de eerste gebiedsspecifieke typebepaling voor de « Categorie van gebiedsaanduiding 1 : Wonen », alsmede de bijbehorende toelichting, vervangt door twee gebiedsspecifieke typebepalingen, kunnen de daarin beoogde vergunningen pas worden uitgereikt indien binnen het verkavelings- of bouwproject een sociaal woonaanbod wordt verwezenlijkt. De in die bepaling beoogde verkavelingen en bouwprojecten vallen samen met de verkavelingen en bouwprojecten beoogd door artikel 4.1.8 van het Grond- en pandendecreet. De in die bepaling vermelde toepasselijke normen liggen hoger dan de normen vermeld in artikel 4.1.8 van het Grond- en pandendecreet. 

Krachtens artikel 4.3.1, § 1, eerste lid, 3°, van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening dient een vergunning te worden geweigerd indien het aangevraagde onverenigbaar is met normen en percentages betreffende de verwezenlijking van een sociaal of bescheiden woonaanbod, vastgesteld bij of krachtens het Grond- en pandendecreet. 

Krachtens artikel 4.6.2, § 2, van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening vervalt een stedenbouwkundige vergunning voor onbepaalde duur waaraan een sociale last is verbonden, van rechtswege indien de sociale last wordt uitgevoerd in natura en de werken niet zijn voltooid binnen de vijfjarentermijn vermeld in artikel 4.1.20, § 1, eerste lid, 2°, van het Grond- en pandendecreet. Krachtens artikel 4.6.4, § 3, van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening vervalt een verkaveling waaraan een sociale last is verbonden, van rechtswege indien de sociale last wordt uitgevoerd in natura en de werken niet zijn voltooid binnen de vijfjarentermijn vermeld in artikel 4.1.20, § 1, eerste lid, 2°, van het Grond- en pandendecreet. 

 Aangezien die bepalingen onlosmakelijk met de vernietigde bepalingen zijn verbonden, en aangezien hun voortbestaan rechtsonzekerheid zou veroorzaken, dienen zij eveneens te worden vernietigd, in zoverre zij betrekking hebben op de sociale last. 

 B.10.3. De bepalingen die betrekking hebben op de verwezenlijking van een bescheiden
woonaanbod dienen evenwel niet te worden vernietigd, aangezien tegen titel 2 (« Verwezenlijking van een bescheiden woonaanbod ») van boek 4 (« Maatregelen betreffende betaalbaar wonen ») van het Grond- en pandendecreet geen middelen werden ontwikkeld.] 

 B.11. Aangezien het derde middel niet tot een ruimere vernietiging kan leiden, dient het niet te worden onderzocht.'

Lees hier de toelichting door het Grondwettelijk Hof zelf.
Lees hier ons eerder bericht op www.grondwettelijk recht.be

Gepost door Dirk Van Heuven

Blog Lokale Besturen, Vlaams Omgevingsrecht
Tags Dirk Van Heuven, Grond & Pandendecreet, Grondwettelijk Hof, Lokale besturen, VCRO
Stel hier je vraag bij dit blogbericht
Tags