19/10/2018

Moeilijk te vervullen voorwaarde is geen onmogelijke voorwaarde

Een verbintenis kan voorwaardelijk worden aangegaan. De voorwaarde kan ofwel opschortend, ofwel ontbindend werken. Artikel 1168 BW stelt: 'Een verbintenis is voorwaardelijk, wanneer men deze doet afhangen van een toekomstige en onzekere gebeurtenis, hetzij door de verbintenis op te schorten totdat de gebeurtenis zal plaatshebben, hetzij door ze teniet te doen, naargelang de gebeurtenis plaatsheeft of niet plaatsheeft'.

Een verkoopovereenkomst wordt vaak gesloten onder de opschortende voorwaarde van het verkrijgen van een hypothecair krediet in hoofde van de koper. Op 12 april 2018 diende het Hof van Cassatie zich uit te spreken over dergelijke voorwaarde. Meer in het bijzonder werd de verkoopovereenkomst gesloten onder de opschortende voorwaarde dat aan de kopers een hypothecaire lening werd toegestaan, welke voorwaarde geacht werd in vervulling te zijn gegaan indien de kopers uiterlijk drie weken na de dagtekening van de overeenkomst aan de makelaar de bewijzen van de weigering van de lening door drie banken niet hadden overgemaakt per aangetekend schrijven.

De bodemrechter in beroep oordeelde dat deze opschortende voorwaarde onmogelijk te vervullen was en besloot tot de nietigheid van de voorwaarde. De door de verkopers bedongen termijn van drie weken was te kort en realistisch niet haalbaar. De kopers beschikten in volle vakantieperiode in werkelijkheid maar over 12 werkdagen om alle formaliteiten in orde te brengen met het oog op het verkrijgen van een hypothecaire lening (afspraak maken bij de bank, gevraagde documenten bezorgen, nazicht door het hoofdkantoor van kredietwaardigheid). Het feit dat de kopers beiden jonge beginnende zelfstandigen waren, vormde een bijkomende argument voor de bodemrechter. Personen in dergelijke situatie moeten immers heel wat bijkomende inspanningen leveren voor het vergaren van de nodige informatie en documenten.

Het Hof van Cassatie verbrak de beslissing van de bodemrechter:

'Krachtens artikel 1172 Burgerlijk Wetboek is iedere voorwaarde die bestaat in iets dat onmogelijk is, of met de goede zeden strijdig is of door de wet verboden, nietig en is de overeenkomst die ervan afhangt, nietig.

Het behoort aan de feitenrechter te oordelen of de vervulling van de bedongen voorwaarde materieel onmogelijk is. De rechter dient hierbij na te gaan of objectieve elementen de vervulling van de voorwaarde in de weg staan. De onmogelijkheid dient vaststaand te zijn. Het Hof gaat hierbij enkel na of de rechter het wettelijk begrip “onmogelijke voorwaarde” niet heeft miskend.

De appelrechter die de bedongen voorwaarde (…) in werkelijkheid als onmogelijk aanziet op grond dat de termijn moeilijk haalbaar was voor de verweerders en niet op grond van een vaststaande onmogelijkheid, verantwoordt zijn beslissing niet naar recht'.

Een moeilijk te vervullen voorwaarde is dus geen onmogelijke voorwaarde.

Waar het arrest ging over een casus waarbij het bekomen van een krediet als opschortende voorwaarde werd vooropgesteld, zal het ook een publiekrechtelijke relevantie kennen. Ook inzake meer publiekrechtelijk geïnspireerde voorwaarden - klassiek het tegen een welbepaalde datum bekomen van een omgevingsvergunning - wordt ingeval van debat vaak gewezen op de quasi-onhaalbare termijnen die desbetreffend voorzien werden, niet zelden omdat de contractspartijen de complexiteit en / of duurtijd van het vergunningentracé verkeerd inschatten.

Het Hof van Cassatie legt de lat alvast hoog…

Gepost door Celine Van De Velde

Blog Vlaams Omgevingsrecht
Tags Celine Van De Velde, Jan Beleyn, Omgevingsvergunning, Vastgoed
Stel hier je vraag bij dit blogbericht
Tags