10/05/2017

Pachter heeft geen recht van voorkoop in geval van verkoop aan een overheid voor doeleinden van algemeen belang

Artikel 52, 3° Pachtwet bepaalt dat de pachter geen recht van voorkoop heeft in geval van verkoop van het perceel aan een openbaar bestuur of een publiekrechtelijke persoon om voor doeleinden van algemeen belang te worden aangewend.  In casu had een OCMW een aantal percelen, waarop een pachtrecht rustte, verkocht aan het gemeentelijk autonoom gemeentebedrijf. De Aalsterse vrederechter verwerpt het verweer dat het algemeen belang in deze niet is bewezen:

‘Tweede verweerster is een publiekrechtelijke rechtspersoon (autonoom gemeentebedrijf); aan de eerste voorwaarde van artikel 52,3° van de Pachtwet is voldaan.

Of aankoop door tweede verweerster gebeurt voor doeleinden van algemeen belang kan door de rechtbank slechts marginaal getoetst worden. De rechtbank kan of mag zich dienaangaande niet in de plaats van tweede verweerster stellen en al evenmin de noodzaak tot of de opportuniteit van de door tweede verweerster gestelde handelingen of geuite voornemens beoordelen; de rechtbank kan enkel een kennelijk onredelijke beoordeling van eerste verweerster en/of tweede verweerster sanctioneren, meer bepaald wanneer het manifest duidelijk is dat de verkoop niet gebeurt om redenen van algemeen belang (Cass., 26.12.2014), Arr.Cass., 2014/12 3059; Rb. Antwerpen, 04.11.2010, T.B.O., 202/1, 40; Vred.Zottegem-Herzele, 14.02.2013, T.Vred., 2014/9-10 404). Eisers dragen dienaangaande de bewijslast.

Eisers tonen niet aan dat de verkoop aan tweede verweerster kennelijk niet gebeurt voor doeleinden van algemeen belang. Er dient integendeel te worden aangenomen dat deze verkoop gebeurt voor doeleinden van algemeen belang:

- Uit de motivering van de beslissing van tweede verweerster van 19.04.2016 blijkt dat als doel van algemeen wordt verwezen naar de realisatie van het regionaal bedrijventerrein S., volgend uit het goedgekeurde Gewestelijk Ruimtelijk Uitvoeringsplan (GRUP) en de verkrijging van de onteigeningsmachtiging. In het ontwerp van authentieke verkoopakte wordt onder punt k.3 van de bijzondere voorwaarden als doel van algemeen belang eveneens verwezen naar de realisatie van voormeld regionaal bedrijventerrein. De door eisers gepachte percelen worden door tweede verweerster inderdaad aangekocht voor de realisatie van de fase 1 van het gemengd regionaal bedrijventerrein S., dat voortvloeit uit het goedgekeurde GRUP A. – deelplan 4 – gemengd regionaal bedrijventerrein S. van 03.05.2013. tussen de A. en tweede verweerster werd op 25.07.2013 een convenant gesloten aangaande de realisatie van dit regionaal bedrijventerrein, waarbij tweede verweerster onder meer de opdracht heeft de percelen die er deel van uitmaken te verwerven, hetzij minnelijk, hetzij door onteigening. De minnelijke verwerving van de door eisers gepachte percelen door tweede verweerster dient dus duidelijk een doelstelling van algemeen belang.
- Het feit dat de percelen in kwestie niet werden opgenomen in de onteigeningsmachtiging betekent niet dat tweede verweerster geen redenen van algemeen belang heeft om de percelen onderhands aan te kopen, maar is enkel het gevolg van het feit dat de onteigeningsgemachtigde minister van oordeel was dat gelet op de domaniale Wet van 31.05.1923 betreffende de vervreemding van onroerende domeingoederen de percelen zonder onteigeningsmachtiging konden verkocht worden, aangezien een dergelijke machtiging enkel vereist is bij verkoop in der minne van onroerende domeingoederen van een federale of Vlaamse overheid aan een ander bestuur (stuk 3 dossier eisers).
- Het feit dat de auditeur bij de Raad van State de onteigeningsmachtiging bij hoogdringende omstandigheden onwettig heeft bevonden bij gebrek aan hoogdringendheid (stuk 17 dossier eisers) en de Vrederechters om dezelfde reden de onteigeningsvorderingen hebben afgewezen betekent niet dat in hoofde tweede verweerster redenen van algemeen belang ontbreken om de percelen onderhands aan te kopen. De afwijzing van de onteigeningsvordering heeft niet voor gevolg dat tweede verweerster niet in staat is om op termijn tot realisatie over te gaan. De in de Pachtwet voorziene uitsluiting van het voorkooprecht geldt zowel wanneer de kandidaat-koper beschikt over een onteigeningsmachtiging als wanneer dit niet het geval is. De Pachtwet voorziet niet dat tweede verweerster de doelstelling van algemeen belang onmiddellijk moet kunnen realiseren (P. Baudinet, e.a., De Landpacht, een stand van zaken, Die Keure 2015, blz. 376 nr. 32; Cass., 20.02.1980, Arr.Cass., 1979-80 737); het volstaat de intentie tot aankoop berust op redenen van algemeen belang, hetgeen in huidige zaak het geval is.’

Referentie: Vred. Aalst, 25 april 2017, AR 16/873, ng.

Gepost door Dirk Van Heuven

Blog Lokale Besturen
Tags Dirk Van Heuven, Pacht, Voorkooprechten
Stel hier je vraag bij dit blogbericht
25/03/2014

Ook bij voorkooprecht is het normdoel belangrijker dan de formaliteiten (bis)

Gemeenten kunnen, aldus artikel 2.4.1. van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, tot verwezenlijking van een ruimtelijk uitvoeringsplan, een recht van voorkoop uitoefenen bij de verkoop van een onroerend goed dat gelegen is in die zones die in het definitief vastgestelde ruimtelijk uitvoeringsplan worden aangeduid als zones waar het voorkooprecht geldt.

Artikel 2.4.2/3 §2 VCRO luidt als volgt:

'De overheden vermeld in artikel 2.4.1., 2e lid, of de Vlaamse Grondenbank indien zij verzocht wordt de beslissing om het voorkooprecht uit te oefenen brengen de instrumenterende ambtenaar bij aangetekende brief op de hoogte binnen 2 maanden na de kennisgeving, vermeld in §1 indien ze het aanbod aanvaarden. De verkoop komt bij de aanvaarding tot stand onder opschortende voorwaarde van de niet-uitoefening van het recht van voorkoop door een begunstigde van een hogere rang. De eigenaar en instrumenterende ambtenaar worden per aangetekende brief op de hoogte gebracht van de aanvaarding door een van de begunstigden.'

Op uitdrukkelijk advies van hun notaris, werd een onroerend goed verkocht aan een derde, omdat de gemeente de aanvaarding van het voorkooprecht niet per aangetekende brief had betekend, maar slechts per gewone brief.

De nieuwe koper was nadien bereid om het onroerend goed toch te verkopen aan de gemeente, doch tegen een meerkost.

De gemeente heeft deze meerkost teruggevorderd van de notaris.

In eerste aanleg – er wordt beroep aangekondigd – treedt de rechtbank van eerste aanleg te Kortrijk in een niet-gepubliceerd vonnis van 9 januari 2012 het standpunt van de gemeente bij:

'Het verzet is tijdig, regelmatig en derhalve ontvankelijk.
De gemeente W. baseert haar vordering op het artikel 1382 B.W. In casu is er geen sprake van verjaring.
Conform artikel 2.4.1. Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) had de gemeente een recht van voorkoop.
Uit het stuk 5 van verweerster op verzet is duidelijk dat eiser in verzet, binnen de termijn van 2 maanden op de hoogte werd gebracht van de aanvaarding van het voorkooprecht : “Ikzelf werd wel per gewone brief ervan op de hoogte gebracht.”
In het artikel 2.4.2/3 §2 VCRO is geen sanctie voorzien bij miskenning van de opgelegde vormvoorschriften indien het normdoel werd bereikt.
Eiser in verzet heeft het artikel 2.4.2/1 VCRO miskend door de notariële akte te verlijden, ondanks het feit dat hij op de hoogte was dat de gemeente de intentie had om haar voorkooprecht uit te oefenen.
Eiser in verzet, zijnde de notaris en ministeriële officier, heeft alhoewel hij op de hoogte was van de tijdige mededeling van de opname van het voorkooprecht, niet gemeld dat er een vormprobleem was.
De rechtbank stelt vast dat de gemeente, binnen de drie maanden na de effectieve kennisname, de indeplaatsstelling heeft gevorderd. Binnen dezelfde termijn werd de dading gesloten met de koper, dd. 07.05.2010 cfr. de stukken 10bis, verweerster op verzet. 
De fout van notaris D. staat in causaal verband met de schade van verweerster op verzet. Door de negatie van het voorkooprecht, had de gemeente geen dading moeten sluiten en was er geen meerkost.'

Het hof van beroep te Gent bevestigt in een arrest van 13 maart 2014 de uitspraak van de eerste rechter:

De gemeente W. ontkent niet dat het voorkooprecht niet op ‘regelmatige/rechtsgeldige’ wijze werd uitgeoefend. Noch de notaris, noch de eigenaar/verkoper werden per aangetekende brief op de hoogte gebracht van de uitoefening van het voorkooprecht.

Op 17 december 2009 werd door de gemeente wel een mail gestuurd naar de Vlaamse Landmaatschappij en naar notaris D. met de melding dat de gemeenteraad op 11 september  2009 beslist had het voorkooprecht op de percelen uit te oefenen. Notaris D. erkent deze mail ontvangen te hebben.

Diezelfde dag werd een (gewone) brief op het kantoor van de notaris afgegeven, met in bijlage het uittreksel uit de notulen van de gemeenteraad van 11 september 2009. Ook deze brief heeft notaris D. onmiskenbaar ontvangen. Dit blijkt uit zijn schrijven aan de Vlaamse Landmaatschappij dd. 3 november 2010 (‘Ikzelf werd wel per gewone brief ervan op de hoogte gebracht’) (stuk 5 geïntimeerde). Dat deze brief dd. 3 november 2010 wel degelijk over onderhavig dossier ging (en geen ‘algemene vraag tot inlichtingen’ betrof) blijkt onmiskenbaar uit het antwoord van de Vlaamse Landmaatschappij dd. 9 november 2009 waarin expliciet sprake is van de gemeente W. (de Vlaamse Landmaatschappij gaf trouwens ook te kennen dat ze een kopie van de betreffende brieven zou overmaken aan de gemeente W., hetgeen kennelijk ook gebeurd is) (stuk 6 geïntimeerde).

Notaris D. werd dus tijdig (binnen de twee maanden na kennisgeving zoals voorzien in artikel 2.4.2/3§2 VCRO – het voorkooprecht verstreek op 22 september 2009) op de hoogte gesteld van de uitoefening door de gemeente W. van haar voorkooprecht. Hij had hier het nodige gevolg aan moeten geven. Dat de opgelegde vormvoorschriften door de gemeente W. niet waren nageleefd, doet hier geen afbreuk aan. In de VCRO wordt (in tegenstelling tot bijvoorbeeld de pachtwet) nergens in een sanctie voorzien in geval van miskenning van de vormvoorschriften. Notaris D. wist dat de gemeente W. haar voorkooprecht wenste uit te oefenen en was hier tijdig van op de hoogte gebracht. Hij heeft zowel de mail als de brief (met bijlage) ontvangen. Het normdoel was bereikt. Hij had de notariële akte in die omstandigheden niet mogen verlijden. Hij miskende de bepalingen van art. 2.4.1/1 VCRO. De fout in zijnen hoofde staat vast.’

Ref.: Gent 13 maart 2014, ng. (Pub502347)

Gepost door Dirk Van Heuven

Blog Lokale Besturen
Tags Dirk Van Heuven, Lokale besturen, Voorkooprechten
Stel hier je vraag bij dit blogbericht
14/02/2012

Ook bij voorkooprechten is het normdoel belangrijker dan de formaliteiten

Gemeenten kunnen, aldus artikel 2.4.1. van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, tot verwezenlijking van een ruimtelijk uitvoeringsplan, een recht van voorkoop uitoefenen bij de verkoop van een onroerend goed dat gelegen is in die zones die in het definitief vastgestelde ruimtelijk uitvoeringsplan worden aangeduid als zones waar het voorkooprecht geldt.

Artikel 2.4.2/3 §2 VCRO luidt als volgt:

De overheden vermeld in artikel 2.4.1., 2e lid, of de Vlaamse Grondenbank indien zij verzocht wordt de beslissing om het voorkooprecht uit te oefenen brengen de instrumenterende ambtenaar bij aangetekende brief op de hoogte binnen 2 maanden na de kennisgeving, vermeld in §1 indien ze het aanbod aanvaarden. De verkoop komt bij de aanvaarding tot stand onder opschortende voorwaarde van de niet-uitoefening van het recht van voorkoop door een begunstigde van een hogere rang. De eigenaar en instrumenterende ambtenaar worden per aangetekende brief op de hoogte gebracht van de aanvaarding door een van de begunstigden.”

Op uitdrukkelijk advies van hun notaris, werd een onroerend goed verkocht aan een derde, omdat de gemeente de aanvaarding van het voorkooprecht niet per aangetekende brief had betekend, maar slechts per gewone brief.

De nieuwe koper was nadien bereid om het onroerend goed toch te verkopen aan de gemeente, doch tegen een meerkost.

De gemeente heeft deze meerkost teruggevorderd van de notaris.

In eerste aanleg – er wordt beroep aangekondigd – treedt de rechtbank van eerste aanleg te Kortrijk in een niet-gepubliceerd vonnis van 9 januari 2012 het standpunt van de gemeente bij:

“Het verzet is tijdig, regelmatig en derhalve ontvankelijk.
De gemeente W. baseert haar vordering op het artikel 1382 B.W. In casu is er geen sprake van verjaring.
Conform artikel 2.4.1. Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) had de gemeente een recht van voorkoop.
Uit het stuk 5 van verweerster op verzet is duidelijk dat eiser in verzet, binnen de termijn van 2 maanden op de hoogte werd gebracht van de aanvaarding van het voorkooprecht : “Ikzelf werd wel per gewone brief ervan op de hoogte gebracht.”
In het artikel 2.4.2/3 §2 VCRO is geen sanctie voorzien bij miskenning van de opgelegde vormvoorschriften indien het normdoel werd bereikt.
Eiser in verzet heeft het artikel 2.4.2/1 VCRO miskend door de notariële akte te verlijden, ondanks het feit dat hij op de hoogte was dat de gemeente de intentie had om haar voorkooprecht uit te oefenen.
Eiser in verzet, zijnde de notaris en ministeriële officier, heeft alhoewel hij op de hoogte was van de tijdige mededeling van de opname van het voorkooprecht, niet gemeld dat er een vormprobleem was.
De rechtbank stelt vast dat de gemeente, binnen de drie maanden na de effectieve kennisname, de indeplaatsstelling heeft gevorderd. Binnen dezelfde termijn werd de dading gesloten met de koper, dd. 07.05.2010 cfr. de stukken 10bis, verweerster op verzet.
De fout van notaris D. staat in causaal verband met de schade van verweerster op verzet. Door de negatie van het voorkooprecht, had de gemeente geen dading moeten sluiten en was er geen meerkost.”


Referentie: Rb. Kortrijk 9 januari 2012, AR 10/1859/A (Pub502347)

Gepost door Dirk Van Heuven

Blog Lokale Besturen
Tags Dirk Van Heuven, Lokale besturen, Voorkooprechten
Stel hier je vraag bij dit blogbericht
Tags