02/02/2015

Geen meerwaardevordering mogelijk in het kader van de economische expansieregelgeving

Zo oordeelt de rechtbank van eerste aanleg Oost-Vlaanderen, afdeling Dendermonde, in een helder geformuleerd vonnis van 16 januari 2015:

'Het recht van verweerster om al dan niet in te stemmen met de wederverkoop staat op zich niet ter discussie, aangezien de termijn voorzien in art. 11 van de notariële akte van 07/09/2001 nog niet verstreken was/is. Evenmin staat ter discussie dat huidige betwisting te beoordelen is volgens de bepalingen van de Expansiewet van 30/12/1970 en niet volgens latere decretale bepalingen.

In essentie is aan de orde de vraag of verweerster binnen het raam van de hier toepasselijke artikelen 11 en 13 van de notariële akte van 07/09/2001 financiële voorwaarden mag stellen, waaraan zij haar toestemming tot wederverkoop – voorafgaandelijk afloop van de bedongen termijn van 20 jaar binnen dewelke in hoofde van de koper een vervreemdingsverbod geldt – zou afhankelijk stellen.

Art. 11 van de notariële akte van 07/09/2001 bepaalt nl.: “Artikel 11: de koper, bedingende zo voor zichzelf als voor zijn rechthebbenden en rechtverkrijgers ontzegt zich het recht, behoudens toestemming van de verkoopster, gedurende een termijn van twintig jaar, te rekenen vanaf heden het verkregen terrein en de intussen erop aangebrachte gebouwen en bouwwerken, geheel of gedeeltelijk te vervreemden of te verhuren, of aan een derde, te welke titel ook, toelating te verlenen gebouwen of andere werken op het verkochte terrein op te richten of aan te brengen, behoudens de bepalingen in artikel 13 hierna.”

Art. 13 van de notariële akte van 07/09/2001 bepaalt verder:
“Artikel 13: op voorwaarde dat de verkoopster hiermede instemt, zal de koper het verworven terrein gedurende de in artikel 11 hiervoor bedoelde termijn van twintig jaar weder kunnen verkopen, indien hij zich verplicht zo voor zichzelf als voor zijn rechthebbenden, aan de rechtsverkrijgers, wie zij ook mogen wezen, kennis te geven, zowel van de algemene als van de bijzondere verkoopsvoorwaarden, deze in de akte van wederverkoop te doen inlassen en van hen de verbintenis te eisen zich te gedragen naar alle persoonlijke verplichtingen erin vervat, eventueel aangevuld of gewijzigd in de voorwaarden verbonden aan de instemming tot wederverkoop.”

Deze artikelen zijn de uitvoering van de bepaling van art. 32§1 van de Economische Expansiewet van 30/12/1970, waarin is bepaald:
Ҥ1. Wanneer een openbare rechtspersoon een tegemoetkoming van de Staat heeft genoten voor de verwerving, de aanleg, of de uitrusting van gronden voor de nijverheid, het ambachtswezen of de diensten, worden die gronden ter beschikking gesteld van de gebruikers door verhuring of door verkoop.
In geval van verkoop, moet de authentieke akte clausules bevatten die preciseren: 1) de economische bedrijvigheid die op de grond zal dienen te worden uitgeoefend alsmede de andere voorwaarden van zijn gebruik; 2) dat de openbare rechtspersoon of de Staat, vertegenwoordigd door de Ministers die Economische Zaken of Streekeconomie en Openbare Werken in hun bevoegdheid hebben, de grond zal kunnen terugkopen in het geval dat de gebruiker de in 1e genoemde bedrijvigheid staakt, of in het geval dat hij de andere voorwaarden tot gebruik niet naleeft.
Nochtans, op voorwaarde dat de openbare rechtspersoon hiermede instemt, zal de gebruiker het goed weer kunnen verkopen, in welk geval de akte van wederverkoop de hierboven vermelde clausules moet bevatten. De terugkoop … (hier niet aan de orde) …”.

Over de draagwijdte van deze wettelijke bepaling gevat, oordeelde het Hof van Cassatie: “Nochtans, op voorwaarde dat de openbare rechtspersoon hiermede instemt, zal de gebruiker het goed weer kunnen verkopen, in welk geval de akte van wederverkoop de hierboven vermelde clausules moet bevatten. Uit die bepaling blijkt niet dat de overheid het verlenen van haar instemming met de wederverkoop van het betrokken goed krachtens art. 32, §1, derde lid Expansiewet vermag afhankelijk te maken van het afstaan door de wederverkoper van de gerealiseerde meerwaarde.”

In een later arrest van het Hof van Cassatie van 18 maart 2011 luidt het als volgt:
“De voorwaarde, gesteld in artikel 32, §1, 3e lid Wet Economische Expansie is ingegeven door de zorg de economische doelstelling van de oorspronkelijke verkoop verder te waarborgen, reden waarom ook de instemming van de oorspronkelijke verkoper is vereist. Het toestaan of weigeren van de verkoop door de openbare rechtspersoon moet geschieden met inachtneming van de hiervoor aangehaalde doelstelling van de maatregel.
Aan deze doelstelling werd hier voldaan door aan de koper van het bedoelde onroerend goed dezelfde verplichtingen op te leggen als deze die van de oorspronkelijke koper werden opgelegd in artikel 4 van de bijzondere verkoopwaarden van de verkoopsvoorwaarden van de verkoopsakte, conform artikel 32 Wet Economische Expansie.

De instemming met de verkoop van het onroerend goed onder de bijkomende voorwaarde van de betaling van een vergoeding aan de verweerster, houdt geen verband met de bestendiging van de economische bedrijvigheid die op het onroerend goed wordt uitgeoefend”.

Ook de commentaren in de rechtsleer ingevolge deze arresten klinken uni sono in dezelfde zin: de vereiste toestemming tot wederverkoop heeft tot doel de bestendiging van de economische bedrijvigheid op de hier in 2001 verkochte terreinen. De goedkeuring is inderdaad doelgebonden en betreft het algemeen belang, namelijk de economische bedrijvigheid.

“… De toestemming met de verkoop mag m.a.w. niet afhankelijk worden gemaakt van andere voorwaarden dan die bepaald in art. 32 Expansiewet, dat van strikte interpretatie is …” (zie B. Van Den Bergh in noot onder Cass. 26/11/2010, R.W. 2011-12 nr. 18 vanaf blz. 829).

Dat de op de valreep van de notariële akte gevorderde meerwaardevergoeding nu beperkt, matig, billijk, behoorlijk gemotiveerd enz. of net het omgekeerde ervan is doet er niet toe.

De voorliggende situatie – nl. de oprichting van een bedrijvencentrum met kleinere entiteiten – dient bovendien onmiskenbaar deze doelstelling.

Het argument van de contractuele vrijheid terzake snijdt geen hout, enerzijs omdat de ingeroepen slotzin van art. 13 van de notariële akte van 07/09/2001 niets in die zin bepaalt en anderzijds omdat de wetgeving in kwestie de openbare orde raakt.

De vordering terzake de terugbetaling van de onder voorbehoud betaalde “meerwaardevergoeding” is derhalve gegrond.'


Referentie: Rb. OVl-Dendermonde, 16 januari 2015, AR 13/2137/A, ng (PUB504235)

Gepost door Dirk Van Heuven

Blog Lokale Besturen
Tags Dirk Van Heuven, Economische expansie, Lokale besturen
Stel hier je vraag bij dit blogbericht
08/09/2011

Toezichthoudende overheid mag toetsen aan contracten

Artikel 249 Gemeentedecreet bepaalt dat de toezichthoudende overheid de beslissingen van het bestuur "toetst aan het recht en aan het algemeen belang, namelijk elk belang dat ruimer is dan het gemeentelijk belang". 

In arrest nr. 214.025 van 21 juni 2011 bevestigt de Raad van State dat de toezichthoudende overheid ook rekening mag houden met het de contracten van de gemeente. De minister had geoordeeld dat een beslissing van de gemeente een schending uitmaakte van artikel 1134 Burgerlijk Wetboek en van de bepalingen van een contract waarin de gemeente partij was. De Raad van State stelt dat dit een rechtsgeldig motief was om de beslissing van de gemeente te vernietigen.

Inhoudelijk handelde de beslissing over de doorverkoop van gronden die waren verkregen op basis van de Wet op de Economische Expansie. De minister stelde dat de gemeente geen vergoeding kon eisen voor de eventuele meerwaarde die de verkoper realiseerde. Deze zienswijze werd recent ook door het Hof van Cassatie bevestigd.


Gepost door Jonas Riemslagh

Blog Lokale Besturen
Tags Bestuurlijk toezicht, Economische expansie, Lokale besturen, Patrimonium, Raad van State
Stel hier je vraag bij dit blogbericht
Tags