25/11/2018

Kan een koop-verkoopovereenkomst van een onroerend goed worden gesloten onder de opschortende voorwaarde van het verkrijgen van een gunstig bodemattest?

Wij hebben eerder geblogd over een cassatiearrest van 22 maart 2018. (C.17.0067N) waarin wordt gesteld dat rechtsgeldig een koop-verkoopovereenkomst betreffende een overdracht van een grond kan gesloten worden onder de opschortende voorwaarden van het verkrijgen van een blanco bodemattest of van een bodemattest waaruit blijkt dat er geen verontreiniging is.

Maar kan er ook een koop-verkoopovereenkomst gesloten worden met betrekking tot een risicogrond waaruit blijkt dat er weliswaar bodemverontreiniging, maar geen saneringsplichtige bodemverontreiniging is? Met andere woorden, kan een opschortende voorwaarde ingeschreven worden tot het bekomen van een gunstig bodemattest?

In de concrete omstandigheden van de aan het hof van het beroep in het arrest van 13 november 2018 voorgelegde feiten, doorstond dergelijke opschortende voorwaarde de rechterlijke toets. Het hof oordeelde, naar aanbleiding van een eenzijdige verbreking van de compromis op grond van artikel 116 Bodemdecreet:

‘In de huidige zaak was in de overeenkomst en na voorafgaand overleg een duidelijke opschortende voorwaarde opgenomen van het verkrijgen van een gunstig bodemattest, namelijk waaruit blijkt dat er geen bodemverontreiniging is. De omschrijving van deze opschortende voorwaarde is hier niet onduidelijk zoals de eerste geïntimeerde voorhoudt. Er diende een gunstig bodemattest voor te liggen bij gebreke waarvan de overeenkomst geen uitvoering zou krijgen. De opname van deze opschortende voorwaarde in de verkoopcompromis beschermde op voldoende wijze de koper. De eerste geïntimeerde zou niet gebonden zijn door de verkoopcompromis als uit het bodemattest zou blijken dat voor perceel 4045 nood was aan een beschrijvend bodemonderzoek, waarbij het overigens niet relevant was of hieruit een saneringsplicht zou blijken of niet.

Er kan overigens niet om de vaststelling heen dat eerder, zowel bij de aankoop van de bedrijfssite door M. op 18 oktober 2006 als bij de verkoop van de bedrijfssite door M. aan de appellante op 28 oktober 2011 er steeds een gunstig bodemattest werd afgeleverd. De appellante maakt niet aannemelijk, laat staan dat ze daarvan het bewijs voorlegt, dat er redenen waren om aan te nemen dat het bodemattest in 2015 ongunstig zou zijn. De appellante stelt terecht dat het in de lijn der verwachtingen lag dat naar aanleiding van het heroriënterend bodemonderzoek van 14 oktober 2015 opnieuw een gunstig bodemattest zou afgeleverd worden omdat na verwerving van de site door de appellante in 2011 er geen risicoactiviteiten meer waren op het perceel.

De eerste geïntimeerde heeft de verkrijging van het gunstig en tijdig afgeleverde bodemattest niet afgewacht maar zich zonder meer formeel op de nietigheid van de overeenkomst beroepen wegens het ontbreken van het bodemattest. Uit de geschetste context blijkt dat de eerste geïntimeerde vooraf niet onwetend was van het (formeel beperkte) risico van een verontreiniging. De eerste geïntimeerde tekende een verkoopovereenkomst voor de aankoop van een bedrijfssite voor de niet onbelangrijke prijs van 4.950.000 euro. Hij kan in die context evenmin voorhouden onbewust te zijn geweest van de draagwijdte van de ondertekening van de overeenkomst en het (concreet beperkte) verontreinigingsrisico. De partijen werden professioneel bijgestaan en sloten een overeenkomst die hen strekt tot wet. Niets heeft de eerste geïntimeerde belet om de analyse die hij beweerdelijk zou gemaakt hebben over het verontreinigingsrisico na de ondertekening van de overeenkomst, reeds te (kunnen) maken vóór de ondertekening van de overeenkomst. De voorziene opschortende voorwaarde kwam tegemoet aan de doelstelling van artikel 101 van het Bodemdecreet waardoor de eerste geïntimeerde zich niet rechtmatig kon beroepen op de nietigheidssanctie zoals voorzien in artikel 116 van het Bodemdecreet. Door zich zonder meer op de formele nietigheid te beroepen hoewel hij voldoende beschermd was door de opschortende voorwaarde van het verkrijgen van een gunstig bodemattest, beging de eerste geïntimeerde een wanprestatie. De contractuele fout in hoofde van de eerste geïntimeerde bestaat erin ten onrechte geen uitvoering te hebben gegeven aan de verkoopcompromis en tot eenzijdige verbreking van de koop-verkoopovereenkomst te zijn overgegaan’.

Referentie: Gent 13 november 2018, nr. 2018/80/27, ng. (pub505523)

Gepost door Dirk Van Heuven

Blog Lokale Besturen, Vlaams Omgevingsrecht
Tags Bodemrecht, Dirk Van Heuven, Vastgoed
Stel hier je vraag bij dit blogbericht
23/04/2018

Een koopovereenkomst kan worden gesloten onder de opschortende voorwaarde van het verkrijgen van een blanco bodemattest of een bodemattest waaruit blijkt dat er geen bodemverontreiniging is!

Zo oordeelde het Hof van Cassatie in een (recent) arrest van 22 maart 2018 (C.17.0067.N):

"Gelet op de voormelde doelstelling van artikel 101, § 1 en § 2 Bodemdecreet, namelijk het beschermen van de verwerver tegen het onbewust aankopen van vervuilde grond, kunnen de partijen niet rechtsgeldig een overeenkomst betreffende een overdracht van een grond sluiten onder de opschortende voorwaarde dat het overgedragen goed niet zal blijken te zijn aangetast door bodemverontreiniging die aanleiding geeft tot een saneringsverplichting ten laste van de eigenaar. In dergelijk geval verbindt de verwerver zich immers reeds tot de verwerving van een goed voordat hij kennis heeft kunnen nemen van de inhoud van een bodemattest waaruit blijkt dat het goed vervuild is, hetgeen de decreetgever precies heeft willen vermijden.

In het licht van de voormelde doelstelling kunnen zij daarentegen wel een overeenkomst betreffende de overdracht van grond sluiten onder de opschortende voorwaarde van het verkrijgen van een blanco bodemattest of een bodemattest waaruit blijkt dat er geen bodemverontreiniging is.

De omstandigheid dat artikel 116, § 1, Bodemdecreet bepaalt dat de verwerver de nietigheid kan vorderen van de overdracht die plaatsvond in strijd met artikel 101, staat hieraan niet in de weg. Het voorafgaand aan de overdracht opvragen en meedelen van een bodemattest en het opnemen van de inhoud ervan in de onderhandse akte zijn immers geen elementen die noodzakelijk zijn voor de totstandkoming van de overeenkomst.

Gepost door Merlijn De Rechter

Blog Vlaams Omgevingsrecht
Tags Bodemrecht, Merlijn De Rechter, Vastgoed
Stel hier je vraag bij dit blogbericht
15/02/2018

Wijzigingen Bodemdecreet in voege

Op 29 november 2017 keurde het Vlaams Parlement een wijziging van het Bodemdecreet goed.

Het wijzigingsdecreet verscheen op 2 februari 2018 in het Belgisch Staatsblad en de meeste bepalingen treden 10 dagen na de publicatie in werking. 

De teksten houden enkele belangrijke aanpassingen in van het Vlaams bodembeleid. Zo komt er een verplicht bodemonderzoeksmoment voor nog niet onderzochte gronden met een potentieel historische bodemverontreiniging en wordt de veralgemeende conformverklaring van bodemonderzoeken afgeschaft. Door deze wijzigingen wordt een belangrijke stap gezet om te garanderen dat de sanering van alle verontreinigde gronden in Vlaanderen tegen 2036 is opgestart.

In het wijzigingsdecreet zijn vier belangrijke inhoudelijke wijzigingen voor het bodembeleid opgenomen:

  • de invoering van een verplicht bodemonderzoeksmoment voor nog niet onderzochte gronden met potentieel historische bodemverontreiniging met de mogelijkheid tot vrijstelling van de onderzoeksplicht voor particulieren;
  • de afschaffing van de veralgemeende conformverklaring van bodemonderzoeken en de auditing van de erkende bodemsaneringsdeskundigen;
  • de versoepeling van de voorwaarden voor de sectorfondsen;
  • de inkanteling van het gebruik van bodemmaterialen (bagger- en ruimingsspecie, grondbrij en bentonietslib) in de regeling over het gebruik van uitgegraven bodem.

U vindt het gewijzgde Bodemdecreet hier. Ook de bijhorende memorie werd uiteraard gepubliceerd. 

Gepost door Merlijn De Rechter

Blog Vlaams Omgevingsrecht
Tags Bodemrecht, Merlijn De Rechter, Omgevingsvergunning
Stel hier je vraag bij dit blogbericht
19/04/2017

Nietigheidssanctie bij afwezigheid van bodemattest kan wel degelijk misbruik van recht uitmaken

Zo oordeelt de rechtbank van eerste aanleg West-Vlaanderen, afdeling Brugge, in een vonnis van 4 april 2017:

‘Waar overeenkomstig artikel 116, §1, Bodemdecreet de verwerver (van het onroerend goed) de nietigheid van de overdracht kan vorderen die plaats vond in strijd met de informatieverplichtingen bedoeld in artikel 101 van dat decreet, volgt uit het cassatiearrest van 24 juni 2010 (Arr.Cass. 2010, nr. 454) dat de koper in beginsel gerechtigd is de nietigheid van de overeenkomst te vorderen indien deze is tot stand gekomen met miskenning van de informatieverplichtingen en dat het gegeven dat de verwerver afstand kan doen van de nietigheidssanctie, inhoudt dat hij daartoe in beginsel niet verplicht kan worden en de verwerver aldus in beginsel de nietigheid kan vorderen zonder dat dit rechtsmisbruik inhoudt (vgl. F. Haentjens, ‘Precontractuele informatieverplichtingen in het Bodemdecreet 2006 en de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening: duiding bij enkele recente arresten van het Hof van Cassatie’, RW 2012-13, (202) 203).

Het Hof van Cassatie oordeelde aldus: ‘De decreetgever bepaalde hierbij uitdrukkelijk dat de verwerver de verzaking aan de nietigheidsvordering in de authentieke akte zou kunnen laten vaststellen, wat impliceert dat de verwerver hiertoe niet kan verplicht worden en in beginsel de nietigheid van de onderhandse akte kan vorderen zonder dat dit daarom een misbruik zou uitmaken. De omstandigheid dat de verkoper het door het decreet vereiste attest aflevert na het ondertekenen van de onderhandse akte en vóór dat de authentieke akte wordt verleden, heeft aldus niet noodzakelijk tot gevolg dat de verwerver misbruik maakt van zijn recht de nietigheid te vorderen van de onderhandse overeenkomst, ook al wijst het afgeleverd attest op een afwezigheid van verontreiniging.’

Gelet op voormeld cassatiearrest kan men dan ook in alle geval niet zonder meer stellen dat, indien er geen bodemattest is op het moment van de sluiting van de overeenkomst, er daardoor steeds een nietige overeenkomst is.

Voormeld arrest kan immers niet worden gelezen in die zin dat de enkele omstandigheid dat de verkoper het bodemattest aflevert na ondertekening van de onderhandse akte, maar voor het verlijden van de authentieke akte, niet tot gevolg kan hebben dat de verwerver misbruik zou maken van zijn recht de nietigheid te vorderen, zelfs indien het bodemattest naderhand op een afwezigheid van verontreiniging wijst.

Er is immers in voormeld arrest sprake van het feit dat dit ‘niet noodzakelijk tot gevolg’ heeft dat het inroepen van de nietigheid een vorm van rechtsmisbruik zou uitmaken zodat het niet uitgesloten is dat dit in bepaalde feitelijke omstandigheden wel degelijk het geval is.’

De bewijslast om rechtsmisbruik te bewijzen is evenwel niet licht.

Referentie: Rb.Brugge 4 april 2017, ng. (pub505523)

Gepost door Dirk Van Heuven

Blog Lokale Besturen, Vlaams Omgevingsrecht
Tags Bodemrecht, Dirk Van Heuven
Stel hier je vraag bij dit blogbericht
13/09/2013

Vlaremtrein 2012 met een jaar vertraging vetrokken

In het Belgisch Staatsblad van 10 september 2013 verscheen het ‘besluit van de Vlaamse regering van 7 juni 2013 tot wijziging van diverse besluiten inzake leefmilieu houdende omzetting van Europese richtlijnen en andere diverse wijzigingen’.

Het nieuwe diversebepalingenbesluit telt 239 artikels en 7 bijlagen. Enkele krachtlijnen:

- Het besluit neemt de Europese richtlijn op de industriële emissies (RIE) over in nationaal recht.
- Het regelt de handel in broeikasgasemissierechten tussen 2013 en 2020.
- Het gaat in op het duurzaam gebruik van pesticiden.
- Het wijzigt de indelingslijst bij Vlarem I voor het afgraven van terrils en voert de kenletter ‘S’ in, wat staat voor ‘soil’.
- Het besluit introduceert criteria voor de bepaling van de best beschikbare technieken (nieuwe bijlage 18 bij Vlarem I).
- En het bevat diverse kleine wijzigingen, onder meer op het vlak van ontginning, zwembaden (herziene BBT-studie), injectie van percolaat op stortplaatsen voor biologisch afval, opslag van metallisch kwik, enz.
De Vlaremtrein 2012 wijzigt niet alleen Vlarem I en Vlarem II en hun bijlagen, maar ook Vlarebo (bodem), het Milieuhandhavingsbelsuit, het VER-besluit (op de handel in broeikasgasemissierechten) én het oude KB op de geluidsnormen.

Het Vlaremtreinbesluit treedt in werking op 20 september 2013, maar er zijn diverse uitzonderingen.

Bron. LegalWorld (Jura)

Gepost door Dirk Van Heuven

Blog Lokale Besturen, Vlaams Omgevingsrecht
Tags Bodemrecht, Dirk Van Heuven, Lokale besturen, Milieurecht, VLAREM
Stel hier je vraag bij dit blogbericht
Tags