10/05/2017

Pachter heeft geen recht van voorkoop in geval van verkoop aan een overheid voor doeleinden van algemeen belang

Artikel 52, 3° Pachtwet bepaalt dat de pachter geen recht van voorkoop heeft in geval van verkoop van het perceel aan een openbaar bestuur of een publiekrechtelijke persoon om voor doeleinden van algemeen belang te worden aangewend.  In casu had een OCMW een aantal percelen, waarop een pachtrecht rustte, verkocht aan het gemeentelijk autonoom gemeentebedrijf. De Aalsterse vrederechter verwerpt het verweer dat het algemeen belang in deze niet is bewezen:

‘Tweede verweerster is een publiekrechtelijke rechtspersoon (autonoom gemeentebedrijf); aan de eerste voorwaarde van artikel 52,3° van de Pachtwet is voldaan.

Of aankoop door tweede verweerster gebeurt voor doeleinden van algemeen belang kan door de rechtbank slechts marginaal getoetst worden. De rechtbank kan of mag zich dienaangaande niet in de plaats van tweede verweerster stellen en al evenmin de noodzaak tot of de opportuniteit van de door tweede verweerster gestelde handelingen of geuite voornemens beoordelen; de rechtbank kan enkel een kennelijk onredelijke beoordeling van eerste verweerster en/of tweede verweerster sanctioneren, meer bepaald wanneer het manifest duidelijk is dat de verkoop niet gebeurt om redenen van algemeen belang (Cass., 26.12.2014), Arr.Cass., 2014/12 3059; Rb. Antwerpen, 04.11.2010, T.B.O., 202/1, 40; Vred.Zottegem-Herzele, 14.02.2013, T.Vred., 2014/9-10 404). Eisers dragen dienaangaande de bewijslast.

Eisers tonen niet aan dat de verkoop aan tweede verweerster kennelijk niet gebeurt voor doeleinden van algemeen belang. Er dient integendeel te worden aangenomen dat deze verkoop gebeurt voor doeleinden van algemeen belang:

- Uit de motivering van de beslissing van tweede verweerster van 19.04.2016 blijkt dat als doel van algemeen wordt verwezen naar de realisatie van het regionaal bedrijventerrein S., volgend uit het goedgekeurde Gewestelijk Ruimtelijk Uitvoeringsplan (GRUP) en de verkrijging van de onteigeningsmachtiging. In het ontwerp van authentieke verkoopakte wordt onder punt k.3 van de bijzondere voorwaarden als doel van algemeen belang eveneens verwezen naar de realisatie van voormeld regionaal bedrijventerrein. De door eisers gepachte percelen worden door tweede verweerster inderdaad aangekocht voor de realisatie van de fase 1 van het gemengd regionaal bedrijventerrein S., dat voortvloeit uit het goedgekeurde GRUP A. – deelplan 4 – gemengd regionaal bedrijventerrein S. van 03.05.2013. tussen de A. en tweede verweerster werd op 25.07.2013 een convenant gesloten aangaande de realisatie van dit regionaal bedrijventerrein, waarbij tweede verweerster onder meer de opdracht heeft de percelen die er deel van uitmaken te verwerven, hetzij minnelijk, hetzij door onteigening. De minnelijke verwerving van de door eisers gepachte percelen door tweede verweerster dient dus duidelijk een doelstelling van algemeen belang.
- Het feit dat de percelen in kwestie niet werden opgenomen in de onteigeningsmachtiging betekent niet dat tweede verweerster geen redenen van algemeen belang heeft om de percelen onderhands aan te kopen, maar is enkel het gevolg van het feit dat de onteigeningsgemachtigde minister van oordeel was dat gelet op de domaniale Wet van 31.05.1923 betreffende de vervreemding van onroerende domeingoederen de percelen zonder onteigeningsmachtiging konden verkocht worden, aangezien een dergelijke machtiging enkel vereist is bij verkoop in der minne van onroerende domeingoederen van een federale of Vlaamse overheid aan een ander bestuur (stuk 3 dossier eisers).
- Het feit dat de auditeur bij de Raad van State de onteigeningsmachtiging bij hoogdringende omstandigheden onwettig heeft bevonden bij gebrek aan hoogdringendheid (stuk 17 dossier eisers) en de Vrederechters om dezelfde reden de onteigeningsvorderingen hebben afgewezen betekent niet dat in hoofde tweede verweerster redenen van algemeen belang ontbreken om de percelen onderhands aan te kopen. De afwijzing van de onteigeningsvordering heeft niet voor gevolg dat tweede verweerster niet in staat is om op termijn tot realisatie over te gaan. De in de Pachtwet voorziene uitsluiting van het voorkooprecht geldt zowel wanneer de kandidaat-koper beschikt over een onteigeningsmachtiging als wanneer dit niet het geval is. De Pachtwet voorziet niet dat tweede verweerster de doelstelling van algemeen belang onmiddellijk moet kunnen realiseren (P. Baudinet, e.a., De Landpacht, een stand van zaken, Die Keure 2015, blz. 376 nr. 32; Cass., 20.02.1980, Arr.Cass., 1979-80 737); het volstaat de intentie tot aankoop berust op redenen van algemeen belang, hetgeen in huidige zaak het geval is.’

Referentie: Vred. Aalst, 25 april 2017, AR 16/873, ng.

Gepost door Dirk Van Heuven

Blog Lokale Besturen
Tags Dirk Van Heuven, Pacht, Voorkooprechten
Stel hier je vraag bij dit blogbericht
19/06/2019

Afwijkingsmogelijkheden van 15 jaar oude BPA's en verkavelingen teruggeschroefd

Vandaag werd het Decreet van 26 april 2019 houdende diverse bepalingen inzake omgeving, natuur en landbouw (of ook: het Verzameldecreet 2019) in het Belgisch Staatsblad gepubliceerd.

Dit Verzameldecreet voert onder andere een aantal wijzigingen door aan de VCRO, het omgevingsvergunningendecreet en het DABM.

Met betrekking tot de versoeplingen die de Codextrein had ingevoerd inzake 15 jaar oude verkavelingen of Bijzondere Plannen van Aanleg, achtte de decreetgever deze iets te soepel en tracht zich hierbij kennelijk te herpakken.

Inzake verkavelingen maakt het nieuwe decreet het mogelijk dat de gemeenteraad kan beslissen, los van een concrete vergunningsaanvraag, de verkavelingsvoorschriften van verkavelingen ouder dan 15 jaar toch te behouden als weigeringsgrond. Bijkomend maakt het verzameldecreet het mogelijk dat in het kader van de beoordeling van een concrete vergunningsaanvraag, de vergunningverlenende overheid gemotiveerd kan verwijzen naar bepaalde voorschriften van een meer dan 15 jaar oude verkaveling, waarbij zij dan aangeeft dat die voorschriften nog steeds belangrijke actuele criteria omvatten om op die specifieke plaats de goede ruimtelijke ordening te motiveren.

Zo ook is het vanaf nu mogelijk dat constructies die gelegen zijn in meer dan 15 jaar oude zonevreemde verkavelingen als zonevreemde constructie kunnen worden beschouwd en bijgevolg in aanmerking komen voor toepassing van de zonevreemde basisrechten ingeval de onderliggende gewestplanbestemming als toetsingskader naar boven komt. Het verzameldecreet wijzigt namelijk de definitie van “zonevreemde constructie” in artikel 4.4.1, 17° van de VCRO.

Inzake BPA's wordt voorzien in het feit dat de gemeenteraad kan beslissen dat voor een BPA ouder dan 15 jaar de afwijkingsmogelijkheid in artikel 4.4.9/1 VCRO niet kan worden aangewend. Zo kan de gemeente gebiedsgericht een afweging maken in functie van de ligging van de percelen, de inhoud van de stedenbouwkundige voorschriften van elk BPA enz

Bijkomend kan het vergunningverlenende bestuursorgaan bij de behandeling van individuele vergunningsaanvragen, gemotiveerd beslissen om de afwijkingsmogelijkheid niet toe te passen indien het van oordeel is dat de stedenbouwkundige voorschriften nog steeds de criteria van een goede ruimtelijke ordening (bedoeld in artikel 4.3.1,§2 VCRO) weergeven.

Geen onbelangrijke wijzigingen voor de praktijk dus.

Daarenboven is er voor deze specifieke wijzigingen geen overgangsbepaling voorzien. Deze bepalingen treden dus in werking 10 dagen na publicatie in het staadsblad.

Bij vragen, kan u ons gerust contacteren.

Gepost door Meindert Gees

Blog Vlaams Omgevingsrecht
Tags DABM, Meindert Gees, Omgevingsvergunning, VCRO, Verkavelingsvergunning, Vlaams omgevingsrecht
Stel hier je vraag bij dit blogbericht
14/06/2019

Over de omvang van de bevoegdheid van de Raad van State als cassatierechter van de Raad voor Vergunningsbetwistingen

In een interessant arrest nr. 244.783 van 13 juni 2019 licht de Raad van State toe wat zij wél en niet kan als cassatierechter van de Raad voor Vergunningsbetwistingen:

'Als cassatierechter mag de Raad van State niet in tweede instantie de feitelijke beoordeling van de RvVb overdoen maar mag hij enkel nagaan of het hem voorgelegde arrest overeenkomstig de wet is genomen. Luidens artikel 14, § 2, van de RvS-wet treedt de afdeling bestuursrechtspraak in geval van cassatieberoep “niet in de beoordeling van de zaken zelf”.

Het middel dat de schending aanvoert van artikel 4.8.11, § 1, eerste alinea, 3°, VCRO [= toegang tot de RvVb]  omdat het om de aangehaalde redenen niet vaststond dat L. rechtstreekse of onrechtstreekse hinder of nadelen kon ondervinden van de bestreden vergunning, noopt de Raad van State tot de beoordeling van de zaak zelf. Als cassatierechter is de Raad van State hiervoor niet bevoegd.

Het middel is niet ontvankelijk.

(...)

De aan de RvVb grondwettelijk en decretaal opgelegde verplichting om zijn rechterlijke uitspraak te motiveren, heeft het karakter van een vormvereiste met beperkte draagwijdte. Een uitspraak is gemotiveerd wanneer de rechter duidelijk en ondubbelzinnig de redengeving uiteenzet -al ware die redengeving verkeerd of onwettig- die hem ertoe brengt de beslissing te nemen. Alleen een gemis aan motivering -of daarmee gelijkgestelde gevallen, zoals tegenstrijdigheid in de motieven- maakt een schending uit van de aan de rechter opgelegde motiveringsverplichting.

Het middel dat een niet afdoende motivering aanvoert, gaat uit van een andere rechtsopvatting en faalt bijgevolg naar recht.

Gepost door Dirk Van Heuven

Blog Lokale Besturen, Vlaams Omgevingsrecht
Tags Dirk Van Heuven, Raad van State, Raad voor Vergunningsbetwistingen
Stel hier je vraag bij dit blogbericht
14/06/2019

Thomas More Mechelen-Antwerpen (2019 – 2023)

Hogeschool Thomas More Mechelen-Antwerpen heeft recent een overheidsopdracht gegund aan 3 advocatenkantoren, waaronder aan de combinatie Geert/Denaeyer-Publius.

De raamovereenkomst heeft betrekking op de juridische ondersteuning voor dossiers onderworpen aan de wetgeving overheidsopdrachten en voor de geschillen in de uitvoeringsfase van werken. De raamovereenkomst heeft een looptijd van 4 jaar.

Blog Publius Nieuws
Stel hier je vraag bij dit blogbericht
07/06/2019

Steeds belang bij een middel over bestemmingsstrijdigheid?

Klassiek luidt de rechtspraak van de Raad voor Vergunningsbetwistingen dat, opdat een verzoekende partij belang zou hebben bij een middel, het noodzakelijk, doch voldoende is dat de vernietiging op grond van dit middel zou kunnen bijdragen tot het voordeel dat de verzoekende partij beoogt of, anders gezegd, dat dit middel het door haar geschetste nadeel zou kunnen weren.

In het eerder door ons gecommentarieerde arrest nr. RvVb/A/1718/0887 van 22 mei 2018 werd deze rechtspraak schijnbaar genuanceerd. Indien een middel strekt tot bescherming van belangen die geheel vreemd zijn aan het belang waarop de verzoekende partij zich voor de staving van de ontvankelijkheid van haar vordering beroept, dan is er geen belang bij het middel.

In het arrest nr. RvVb-A-1819-1000 van 21 mei 2019 werd aan verzoekende partijen tegengeworpen dat zij geen belang konden doen gelden tegen de ingeroepen bestemmingsstrijdigheid van een gedeelte van het bouwproject, omdat zij te ver af wonen van dit gedeelte. De Raad herhaalt haar klassieke rechtspraak, met name dat het bekomen van de nietigverklaring op zich een voldoende belang uitmaakt, en argumenteert bijkomend:

‘Bovendien zijn de stedenbouwkundige voorschriften van het GRUP, waarvan de verzoekende partijen de toepassing benaarstigen, ingegeven vanuit het algemeen belang en de principiële vrijwaring van het gebied voor stedenbouwkundige handelingen en strekken deze aldus niet louter tot de bescherming van de eigenaar/bewoner van de aanpalende/vlakbij gelegen percelen/woningen, zodat de verwijzing in de exceptie naar de afstand ten aanzien van de woning van de verzoekende partijen in dat verband irrelevant is’.

Vrij vertaald hebben verzoekende partijen altijd belang bij een middel gestoeld op de bestemmingsstrijdigheid, onafgezien de impact daarvan op hun persoonlijk leven.

Referentie: RvVb, 21 mei 2019, nr. RvVb-A-1819-1000 (Pub507125)

Gepost door Dirk Van Heuven

Blog Lokale Besturen, Vlaams Omgevingsrecht
Tags Belang, Dirk Van Heuven, Raad voor Vergunningsbetwistingen
Stel hier je vraag bij dit blogbericht
Tags