25/03/2014

Ook bij voorkooprecht is het normdoel belangrijker dan de formaliteiten (bis)

Gemeenten kunnen, aldus artikel 2.4.1. van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, tot verwezenlijking van een ruimtelijk uitvoeringsplan, een recht van voorkoop uitoefenen bij de verkoop van een onroerend goed dat gelegen is in die zones die in het definitief vastgestelde ruimtelijk uitvoeringsplan worden aangeduid als zones waar het voorkooprecht geldt.

Artikel 2.4.2/3 §2 VCRO luidt als volgt:

'De overheden vermeld in artikel 2.4.1., 2e lid, of de Vlaamse Grondenbank indien zij verzocht wordt de beslissing om het voorkooprecht uit te oefenen brengen de instrumenterende ambtenaar bij aangetekende brief op de hoogte binnen 2 maanden na de kennisgeving, vermeld in §1 indien ze het aanbod aanvaarden. De verkoop komt bij de aanvaarding tot stand onder opschortende voorwaarde van de niet-uitoefening van het recht van voorkoop door een begunstigde van een hogere rang. De eigenaar en instrumenterende ambtenaar worden per aangetekende brief op de hoogte gebracht van de aanvaarding door een van de begunstigden.'

Op uitdrukkelijk advies van hun notaris, werd een onroerend goed verkocht aan een derde, omdat de gemeente de aanvaarding van het voorkooprecht niet per aangetekende brief had betekend, maar slechts per gewone brief.

De nieuwe koper was nadien bereid om het onroerend goed toch te verkopen aan de gemeente, doch tegen een meerkost.

De gemeente heeft deze meerkost teruggevorderd van de notaris.

In eerste aanleg – er wordt beroep aangekondigd – treedt de rechtbank van eerste aanleg te Kortrijk in een niet-gepubliceerd vonnis van 9 januari 2012 het standpunt van de gemeente bij:

'Het verzet is tijdig, regelmatig en derhalve ontvankelijk.
De gemeente W. baseert haar vordering op het artikel 1382 B.W. In casu is er geen sprake van verjaring.
Conform artikel 2.4.1. Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) had de gemeente een recht van voorkoop.
Uit het stuk 5 van verweerster op verzet is duidelijk dat eiser in verzet, binnen de termijn van 2 maanden op de hoogte werd gebracht van de aanvaarding van het voorkooprecht : “Ikzelf werd wel per gewone brief ervan op de hoogte gebracht.”
In het artikel 2.4.2/3 §2 VCRO is geen sanctie voorzien bij miskenning van de opgelegde vormvoorschriften indien het normdoel werd bereikt.
Eiser in verzet heeft het artikel 2.4.2/1 VCRO miskend door de notariële akte te verlijden, ondanks het feit dat hij op de hoogte was dat de gemeente de intentie had om haar voorkooprecht uit te oefenen.
Eiser in verzet, zijnde de notaris en ministeriële officier, heeft alhoewel hij op de hoogte was van de tijdige mededeling van de opname van het voorkooprecht, niet gemeld dat er een vormprobleem was.
De rechtbank stelt vast dat de gemeente, binnen de drie maanden na de effectieve kennisname, de indeplaatsstelling heeft gevorderd. Binnen dezelfde termijn werd de dading gesloten met de koper, dd. 07.05.2010 cfr. de stukken 10bis, verweerster op verzet. 
De fout van notaris D. staat in causaal verband met de schade van verweerster op verzet. Door de negatie van het voorkooprecht, had de gemeente geen dading moeten sluiten en was er geen meerkost.'

Het hof van beroep te Gent bevestigt in een arrest van 13 maart 2014 de uitspraak van de eerste rechter:

De gemeente W. ontkent niet dat het voorkooprecht niet op ‘regelmatige/rechtsgeldige’ wijze werd uitgeoefend. Noch de notaris, noch de eigenaar/verkoper werden per aangetekende brief op de hoogte gebracht van de uitoefening van het voorkooprecht.

Op 17 december 2009 werd door de gemeente wel een mail gestuurd naar de Vlaamse Landmaatschappij en naar notaris D. met de melding dat de gemeenteraad op 11 september  2009 beslist had het voorkooprecht op de percelen uit te oefenen. Notaris D. erkent deze mail ontvangen te hebben.

Diezelfde dag werd een (gewone) brief op het kantoor van de notaris afgegeven, met in bijlage het uittreksel uit de notulen van de gemeenteraad van 11 september 2009. Ook deze brief heeft notaris D. onmiskenbaar ontvangen. Dit blijkt uit zijn schrijven aan de Vlaamse Landmaatschappij dd. 3 november 2010 (‘Ikzelf werd wel per gewone brief ervan op de hoogte gebracht’) (stuk 5 geïntimeerde). Dat deze brief dd. 3 november 2010 wel degelijk over onderhavig dossier ging (en geen ‘algemene vraag tot inlichtingen’ betrof) blijkt onmiskenbaar uit het antwoord van de Vlaamse Landmaatschappij dd. 9 november 2009 waarin expliciet sprake is van de gemeente W. (de Vlaamse Landmaatschappij gaf trouwens ook te kennen dat ze een kopie van de betreffende brieven zou overmaken aan de gemeente W., hetgeen kennelijk ook gebeurd is) (stuk 6 geïntimeerde).

Notaris D. werd dus tijdig (binnen de twee maanden na kennisgeving zoals voorzien in artikel 2.4.2/3§2 VCRO – het voorkooprecht verstreek op 22 september 2009) op de hoogte gesteld van de uitoefening door de gemeente W. van haar voorkooprecht. Hij had hier het nodige gevolg aan moeten geven. Dat de opgelegde vormvoorschriften door de gemeente W. niet waren nageleefd, doet hier geen afbreuk aan. In de VCRO wordt (in tegenstelling tot bijvoorbeeld de pachtwet) nergens in een sanctie voorzien in geval van miskenning van de vormvoorschriften. Notaris D. wist dat de gemeente W. haar voorkooprecht wenste uit te oefenen en was hier tijdig van op de hoogte gebracht. Hij heeft zowel de mail als de brief (met bijlage) ontvangen. Het normdoel was bereikt. Hij had de notariële akte in die omstandigheden niet mogen verlijden. Hij miskende de bepalingen van art. 2.4.1/1 VCRO. De fout in zijnen hoofde staat vast.’

Ref.: Gent 13 maart 2014, ng. (Pub502347)

Gepost door Dirk Van Heuven

Blog Lokale Besturen
Tags Dirk Van Heuven, Lokale besturen, Voorkooprechten
Stel hier je vraag bij dit blogbericht
14/09/2019

Over het verschil tussen ontvankelijkheid en gegrondheid en de band met de motiveringsplicht

In een merkwaardig arrest van de Raad voor Vergunningsbetwistingen nr. RvVb-A-1819-1344 van 27 augustus 2019 ontwaart de RvVb een motiveringsgebrek. Een omgevingsvergunningsaanvraag voor het verkavelen van gronden voor groepswoningbouw werd door het college van burgemeester en schepenen onontvankelijk verklaard omwille van een voorlopig vastgesteld gemeentelijk RUP op basis waarvan de aanvraag niet verder kan behandeld worden.

Het Raad stelt:

'Voormelde overweging is geen juridisch correcte motivering voor de vaststelling van de onontvankelijkheid van de aanvraag. De eventuele strijdigheid van een aanvraag met een gemeentelijk ruimtelijk structuurplan betreft in principe een onderdeel van het onderzoek ten gronde van de aanvraag en niet van het onderzoek van de onontvankelijkheid ervan, zoals bepaald in artikel 19 OVD. De verwerende partij geeft in de bestreden beslissing geen enkele verklaring waarom de voorlopige vaststelling van het RUP in casu tot de onontvankelijkheid van de aanvraag dient te leiden'.  

Dit lijkt wel een zeer formalistisch arrest dat de verzoeker ook weinig soelaas zal kunnen bieden bij bestemmingsstrijdigheid.

Gepost door Dirk Van Heuven

Blog Lokale Besturen, Vlaams Omgevingsrecht
Tags Dirk Van Heuven, Motivering, Raad voor Vergunningsbetwistingen
Stel hier je vraag bij dit blogbericht
13/09/2019

Medewerker / stagiair Publius gezocht in Kortrijk

Oog voor detail en een ruime blik op het publiek recht.

Publius telt 18 advocaten en is verviervoudigd sinds zijn oprichting in 2007. Draag jij bij tot onze verdere groei?

Wie zoeken we?
Je vertoont een grote interesse in het publiekrecht. Je houdt van uitdagingen en bewandelt graag onbekend terrein. Je laat je opmerken door je creativiteit en leergierigheid. Je bent zeer punctueel en doorliep een vlekkeloos academisch parcours. Je bent een doorzetter en kan zelfstandig werken. Je bent sterk communicatief in woord en schrift. Een commerciële ingesteldheid mag, maar is geen must. Je bent in staat om een goede vertrouwensband op te bouwen met de cliënt. De nadruk ligt vooral op overheidsopdrachtenrecht, ambtenarenrecht, onderwijsrecht en burgerlijk recht (aannemingsrecht, zakenrecht, vastgoedrecht).

Wat bieden we?
Als medewerker ben je in staat om een dossier zelfstandig op te volgen, uiteraard in overleg met de partner voor wie je werkt. Je zal zowel op consultancy-opdrachten als bij het voeren van procedures ingezet worden. Je krijgt onmiddellijk visibiliteit en komt in direct contact met de cliënt. Je komt terecht in een enthousiaste en dynamische omgeving met een no-nonsense cultuur. Je krijgt alle kansen om je professioneel te ontplooien (deelnemen aan studiedagen, voordrachten geven, publiceren van juridische bijdragen). Bovendien kan je rekenen op een aantrekkelijke verdienste met reële toekomstperspectieven. Neem zeker een kijkje op onze website en ontdek waarvoor we staan.

Hoe solliciteren?
Mail je cv met motivatiebrief naar jobs@publius.be. Wij contacteren je spoedig! Alle sollicitaties worden met de nodige discretie en vertrouwelijkheid behandeld.

Blog Publius Nieuws
Tags Jobs
Stel hier je vraag bij dit blogbericht
02/09/2019

De Raad van State blijft belangrijke arresten vellen over de werking van het FAVV en van diens beroepscommissie en van de minister!

In het arrest nr. 245.333 van 29 augustus 2019 heeft de Raad van State zich nogmaals uitgesproken over de intrekkingsprocedure (P15) van de artikelen 15 en 16 van het KB van 16 januari 2006 tot vaststelling van de nadere regels van de erkenningen, toelatingen en voorafgaande registraties afgeleverd door het FAVV.

Als het FAVV besloot tot de intrekking van een erkenning of de toelating en de minister willigde, op advies van de Beroepscommissie, het beroep in, werd er vaak bepaald dat een controle zou volgen en dat, zou er dan ‘enige’ nieuwe inbreuk worden vastgesteld, de intrekking van de erkenning of de toelating alsnog definitief zou zijn, met enkel een beroep bij de Raad van State als optie. In het arrest nr. 245.214 van 19 juni 2019 besliste de Raad van State dat er altijd tot een evenredigheidstoets moet overgegaan worden.

In de zaak die aanleiding gaf tot het nieuwe arrest nr. 245.333 werd voor de Beroepscommissie geargumenteerd dat de minister zijn beroepsbevoegdheid niet kon delegeren aan het FAVV. Hierop werd de systematiek schijnbaar aangepast en werd overgegaan tot een controlebezoek ... op instructie van de beroepscommissie, dus vóór de ministeriële beslissing. Deze controle viel blijkbaar slecht uit en de minister verwierp het beroep.

De auditeur trad de verzoeker in de procedure bij uiterst dringende noodzakelijkheid bij dat de Beroepscommissie daarmee haar bevoegdheid te buiten ging, maar de Raad van State ziet dit anders:

'Op het eerste gezicht staat artikel 16, § 5, van het koninlijk besluit van 6 januari 2006 er niet aan in de weg dat de beroepscommissie een bijkomende controle ter plaatse laat verrichten over de gegrondheid van de door de operator ingediende bezwaren en haalbaarheid van de voorgestelde verbeteringen. Zo'n onderzoek lijkt veeleer te getuigen van de vereiste zorgvuldigheid'.

Gepost door Dirk Van Heuven

Tags Dirk Van Heuven, FAVV
Stel hier je vraag bij dit blogbericht
01/09/2019

HR update!

Vanaf oktober verwelkomt onze Antwerpse vestiging een nieuwe stagiair. Donald de Vinck de Winnezeele zal het team van Dirk Van Heuven versterken en zal zich voornamelijk toeleggen op overheidsopdrachtenrecht, omgevingsrecht en ambtenarenrecht. Donald volgt thans aan de universiteit van Zürich een selectieve double degree die focust op internationaal en Europees recht in Leuven en arbitrage en mensenrechten in Zürich.
Blog Publius Nieuws
Stel hier je vraag bij dit blogbericht
13/08/2019

Decreet Gemeentewegen gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad

Op 12 augustus 2019 werd het Decreet van 3 mei 2019 houdende de gemeentewegen gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad. 

Dit decreet heft de wet van 10 april 1841 op de buurtwegen op en voorziet in een harmonisatie van de regelgeving met betrekking tot alle gemeentewegen.

Zo heeft de gemeenteraad voortaan de exclusieve bevoegdheid voor de aanleg, wijziging, verplaatsing en opheffing van alle gemeentewegen. De gemeenteraad kan, los van een andere procedure, beslissen over de aanleg, wijziging, verplaatsing en opheffing van alle gemeentewegen. Daarnaast wordt ook voorzien in een integratie van deze beslissing van de gemeenteraad in een ruimtelijke planningsinitiatief of de procedure van de omgevingsvergunning.

Tegen de beslissing van de gemeenteraad kan nu ook administratief beroep worden ingesteld bij de Vlaamse Regering.

Verder bevat het decreet regels over de realisatie van gemeentewegen, de afpaling en het beheer ervan, de verjaring en de voorwaarden voor een vergoeding voor waardevermindering of waardevermeerdering van de gronden waarop de gemeenteweg gesitueerd is.

Het decreet voorziet tot slot in uitgebreide handhavingsmogelijkheden voor de gemeente waaronder de last tot herstel, de bestuursdwang en dwangsommen.

Op 1 september 2019 treedt het decreet nu in werking.

De aangenomen tekst vindt u hier.

Gepost door Merlijn De Rechter

Blog Lokale Besturen, Vlaams Omgevingsrecht
Tags Lokale besturen, Merlijn De Rechter, Omgevingsvergunning, Vlaams omgevingsrecht
Stel hier je vraag bij dit blogbericht
Tags