19/10/2018

Moeilijk te vervullen voorwaarde is geen onmogelijke voorwaarde

Een verbintenis kan voorwaardelijk worden aangegaan. De voorwaarde kan ofwel opschortend, ofwel ontbindend werken. Artikel 1168 BW stelt: 'Een verbintenis is voorwaardelijk, wanneer men deze doet afhangen van een toekomstige en onzekere gebeurtenis, hetzij door de verbintenis op te schorten totdat de gebeurtenis zal plaatshebben, hetzij door ze teniet te doen, naargelang de gebeurtenis plaatsheeft of niet plaatsheeft'.

Een verkoopovereenkomst wordt vaak gesloten onder de opschortende voorwaarde van het verkrijgen van een hypothecair krediet in hoofde van de koper. Op 12 april 2018 diende het Hof van Cassatie zich uit te spreken over dergelijke voorwaarde. Meer in het bijzonder werd de verkoopovereenkomst gesloten onder de opschortende voorwaarde dat aan de kopers een hypothecaire lening werd toegestaan, welke voorwaarde geacht werd in vervulling te zijn gegaan indien de kopers uiterlijk drie weken na de dagtekening van de overeenkomst aan de makelaar de bewijzen van de weigering van de lening door drie banken niet hadden overgemaakt per aangetekend schrijven.

De bodemrechter in beroep oordeelde dat deze opschortende voorwaarde onmogelijk te vervullen was en besloot tot de nietigheid van de voorwaarde. De door de verkopers bedongen termijn van drie weken was te kort en realistisch niet haalbaar. De kopers beschikten in volle vakantieperiode in werkelijkheid maar over 12 werkdagen om alle formaliteiten in orde te brengen met het oog op het verkrijgen van een hypothecaire lening (afspraak maken bij de bank, gevraagde documenten bezorgen, nazicht door het hoofdkantoor van kredietwaardigheid). Het feit dat de kopers beiden jonge beginnende zelfstandigen waren, vormde een bijkomende argument voor de bodemrechter. Personen in dergelijke situatie moeten immers heel wat bijkomende inspanningen leveren voor het vergaren van de nodige informatie en documenten.

Het Hof van Cassatie verbrak de beslissing van de bodemrechter:

'Krachtens artikel 1172 Burgerlijk Wetboek is iedere voorwaarde die bestaat in iets dat onmogelijk is, of met de goede zeden strijdig is of door de wet verboden, nietig en is de overeenkomst die ervan afhangt, nietig.

Het behoort aan de feitenrechter te oordelen of de vervulling van de bedongen voorwaarde materieel onmogelijk is. De rechter dient hierbij na te gaan of objectieve elementen de vervulling van de voorwaarde in de weg staan. De onmogelijkheid dient vaststaand te zijn. Het Hof gaat hierbij enkel na of de rechter het wettelijk begrip “onmogelijke voorwaarde” niet heeft miskend.

De appelrechter die de bedongen voorwaarde (…) in werkelijkheid als onmogelijk aanziet op grond dat de termijn moeilijk haalbaar was voor de verweerders en niet op grond van een vaststaande onmogelijkheid, verantwoordt zijn beslissing niet naar recht'.

Een moeilijk te vervullen voorwaarde is dus geen onmogelijke voorwaarde.

Waar het arrest ging over een casus waarbij het bekomen van een krediet als opschortende voorwaarde werd vooropgesteld, zal het ook een publiekrechtelijke relevantie kennen. Ook inzake meer publiekrechtelijk geïnspireerde voorwaarden - klassiek het tegen een welbepaalde datum bekomen van een omgevingsvergunning - wordt ingeval van debat vaak gewezen op de quasi-onhaalbare termijnen die desbetreffend voorzien werden, niet zelden omdat de contractspartijen de complexiteit en / of duurtijd van het vergunningentracé verkeerd inschatten.

Het Hof van Cassatie legt de lat alvast hoog…

Gepost door Celine Van De Velde

Blog Vlaams Omgevingsrecht
Tags Celine Van De Velde, Jan Beleyn, Omgevingsvergunning, Vastgoed
Stel hier je vraag bij dit blogbericht
19/06/2019

Afwijkingsmogelijkheden van 15 jaar oude BPA's en verkavelingen teruggeschroefd

Vandaag werd het Decreet van 26 april 2019 houdende diverse bepalingen inzake omgeving, natuur en landbouw (of ook: het Verzameldecreet 2019) in het Belgisch Staatsblad gepubliceerd.

Dit Verzameldecreet voert onder andere een aantal wijzigingen door aan de VCRO, het omgevingsvergunningendecreet en het DABM.

Met betrekking tot de versoeplingen die de Codextrein had ingevoerd inzake 15 jaar oude verkavelingen of Bijzondere Plannen van Aanleg, achtte de decreetgever deze iets te soepel en tracht zich hierbij kennelijk te herpakken.

Inzake verkavelingen maakt het nieuwe decreet het mogelijk dat de gemeenteraad kan beslissen, los van een concrete vergunningsaanvraag, de verkavelingsvoorschriften van verkavelingen ouder dan 15 jaar toch te behouden als weigeringsgrond. Bijkomend maakt het verzameldecreet het mogelijk dat in het kader van de beoordeling van een concrete vergunningsaanvraag, de vergunningverlenende overheid gemotiveerd kan verwijzen naar bepaalde voorschriften van een meer dan 15 jaar oude verkaveling, waarbij zij dan aangeeft dat die voorschriften nog steeds belangrijke actuele criteria omvatten om op die specifieke plaats de goede ruimtelijke ordening te motiveren.

Zo ook is het vanaf nu mogelijk dat constructies die gelegen zijn in meer dan 15 jaar oude zonevreemde verkavelingen als zonevreemde constructie kunnen worden beschouwd en bijgevolg in aanmerking komen voor toepassing van de zonevreemde basisrechten ingeval de onderliggende gewestplanbestemming als toetsingskader naar boven komt. Het verzameldecreet wijzigt namelijk de definitie van “zonevreemde constructie” in artikel 4.4.1, 17° van de VCRO.

Inzake BPA's wordt voorzien in het feit dat de gemeenteraad kan beslissen dat voor een BPA ouder dan 15 jaar de afwijkingsmogelijkheid in artikel 4.4.9/1 VCRO niet kan worden aangewend. Zo kan de gemeente gebiedsgericht een afweging maken in functie van de ligging van de percelen, de inhoud van de stedenbouwkundige voorschriften van elk BPA enz

Bijkomend kan het vergunningverlenende bestuursorgaan bij de behandeling van individuele vergunningsaanvragen, gemotiveerd beslissen om de afwijkingsmogelijkheid niet toe te passen indien het van oordeel is dat de stedenbouwkundige voorschriften nog steeds de criteria van een goede ruimtelijke ordening (bedoeld in artikel 4.3.1,§2 VCRO) weergeven.

Geen onbelangrijke wijzigingen voor de praktijk dus.

Daarenboven is er voor deze specifieke wijzigingen geen overgangsbepaling voorzien. Deze bepalingen treden dus in werking 10 dagen na publicatie in het staadsblad.

Bij vragen, kan u ons gerust contacteren.

Gepost door Meindert Gees

Blog Vlaams Omgevingsrecht
Tags DABM, Meindert Gees, Omgevingsvergunning, VCRO, Verkavelingsvergunning, Vlaams omgevingsrecht
Stel hier je vraag bij dit blogbericht
14/06/2019

Over de omvang van de bevoegdheid van de Raad van State als cassatierechter van de Raad voor Vergunningsbetwistingen

In een interessant arrest nr. 244.783 van 13 juni 2019 licht de Raad van State toe wat zij wél en niet kan als cassatierechter van de Raad voor Vergunningsbetwistingen:

'Als cassatierechter mag de Raad van State niet in tweede instantie de feitelijke beoordeling van de RvVb overdoen maar mag hij enkel nagaan of het hem voorgelegde arrest overeenkomstig de wet is genomen. Luidens artikel 14, § 2, van de RvS-wet treedt de afdeling bestuursrechtspraak in geval van cassatieberoep “niet in de beoordeling van de zaken zelf”.

Het middel dat de schending aanvoert van artikel 4.8.11, § 1, eerste alinea, 3°, VCRO [= toegang tot de RvVb]  omdat het om de aangehaalde redenen niet vaststond dat L. rechtstreekse of onrechtstreekse hinder of nadelen kon ondervinden van de bestreden vergunning, noopt de Raad van State tot de beoordeling van de zaak zelf. Als cassatierechter is de Raad van State hiervoor niet bevoegd.

Het middel is niet ontvankelijk.

(...)

De aan de RvVb grondwettelijk en decretaal opgelegde verplichting om zijn rechterlijke uitspraak te motiveren, heeft het karakter van een vormvereiste met beperkte draagwijdte. Een uitspraak is gemotiveerd wanneer de rechter duidelijk en ondubbelzinnig de redengeving uiteenzet -al ware die redengeving verkeerd of onwettig- die hem ertoe brengt de beslissing te nemen. Alleen een gemis aan motivering -of daarmee gelijkgestelde gevallen, zoals tegenstrijdigheid in de motieven- maakt een schending uit van de aan de rechter opgelegde motiveringsverplichting.

Het middel dat een niet afdoende motivering aanvoert, gaat uit van een andere rechtsopvatting en faalt bijgevolg naar recht.

Gepost door Dirk Van Heuven

Blog Lokale Besturen, Vlaams Omgevingsrecht
Tags Dirk Van Heuven, Raad van State, Raad voor Vergunningsbetwistingen
Stel hier je vraag bij dit blogbericht
14/06/2019

Thomas More Mechelen-Antwerpen (2019 – 2023)

Hogeschool Thomas More Mechelen-Antwerpen heeft recent een overheidsopdracht gegund aan 3 advocatenkantoren, waaronder aan de combinatie Geert/Denaeyer-Publius.

De raamovereenkomst heeft betrekking op de juridische ondersteuning voor dossiers onderworpen aan de wetgeving overheidsopdrachten en voor de geschillen in de uitvoeringsfase van werken. De raamovereenkomst heeft een looptijd van 4 jaar.

Blog Publius Nieuws
Stel hier je vraag bij dit blogbericht
07/06/2019

Steeds belang bij een middel over bestemmingsstrijdigheid?

Klassiek luidt de rechtspraak van de Raad voor Vergunningsbetwistingen dat, opdat een verzoekende partij belang zou hebben bij een middel, het noodzakelijk, doch voldoende is dat de vernietiging op grond van dit middel zou kunnen bijdragen tot het voordeel dat de verzoekende partij beoogt of, anders gezegd, dat dit middel het door haar geschetste nadeel zou kunnen weren.

In het eerder door ons gecommentarieerde arrest nr. RvVb/A/1718/0887 van 22 mei 2018 werd deze rechtspraak schijnbaar genuanceerd. Indien een middel strekt tot bescherming van belangen die geheel vreemd zijn aan het belang waarop de verzoekende partij zich voor de staving van de ontvankelijkheid van haar vordering beroept, dan is er geen belang bij het middel.

In het arrest nr. RvVb-A-1819-1000 van 21 mei 2019 werd aan verzoekende partijen tegengeworpen dat zij geen belang konden doen gelden tegen de ingeroepen bestemmingsstrijdigheid van een gedeelte van het bouwproject, omdat zij te ver af wonen van dit gedeelte. De Raad herhaalt haar klassieke rechtspraak, met name dat het bekomen van de nietigverklaring op zich een voldoende belang uitmaakt, en argumenteert bijkomend:

‘Bovendien zijn de stedenbouwkundige voorschriften van het GRUP, waarvan de verzoekende partijen de toepassing benaarstigen, ingegeven vanuit het algemeen belang en de principiële vrijwaring van het gebied voor stedenbouwkundige handelingen en strekken deze aldus niet louter tot de bescherming van de eigenaar/bewoner van de aanpalende/vlakbij gelegen percelen/woningen, zodat de verwijzing in de exceptie naar de afstand ten aanzien van de woning van de verzoekende partijen in dat verband irrelevant is’.

Vrij vertaald hebben verzoekende partijen altijd belang bij een middel gestoeld op de bestemmingsstrijdigheid, onafgezien de impact daarvan op hun persoonlijk leven.

Referentie: RvVb, 21 mei 2019, nr. RvVb-A-1819-1000 (Pub507125)

Gepost door Dirk Van Heuven

Blog Lokale Besturen, Vlaams Omgevingsrecht
Tags Belang, Dirk Van Heuven, Raad voor Vergunningsbetwistingen
Stel hier je vraag bij dit blogbericht
Tags