25/11/2018

Kan een koop-verkoopovereenkomst van een onroerend goed worden gesloten onder de opschortende voorwaarde van het verkrijgen van een gunstig bodemattest?

Wij hebben eerder geblogd over een cassatiearrest van 22 maart 2018. (C.17.0067N) waarin wordt gesteld dat rechtsgeldig een koop-verkoopovereenkomst betreffende een overdracht van een grond kan gesloten worden onder de opschortende voorwaarden van het verkrijgen van een blanco bodemattest of van een bodemattest waaruit blijkt dat er geen verontreiniging is.

Maar kan er ook een koop-verkoopovereenkomst gesloten worden met betrekking tot een risicogrond waaruit blijkt dat er weliswaar bodemverontreiniging, maar geen saneringsplichtige bodemverontreiniging is? Met andere woorden, kan een opschortende voorwaarde ingeschreven worden tot het bekomen van een gunstig bodemattest?

In de concrete omstandigheden van de aan het hof van het beroep in het arrest van 13 november 2018 voorgelegde feiten, doorstond dergelijke opschortende voorwaarde de rechterlijke toets. Het hof oordeelde, naar aanbleiding van een eenzijdige verbreking van de compromis op grond van artikel 116 Bodemdecreet:

‘In de huidige zaak was in de overeenkomst en na voorafgaand overleg een duidelijke opschortende voorwaarde opgenomen van het verkrijgen van een gunstig bodemattest, namelijk waaruit blijkt dat er geen bodemverontreiniging is. De omschrijving van deze opschortende voorwaarde is hier niet onduidelijk zoals de eerste geïntimeerde voorhoudt. Er diende een gunstig bodemattest voor te liggen bij gebreke waarvan de overeenkomst geen uitvoering zou krijgen. De opname van deze opschortende voorwaarde in de verkoopcompromis beschermde op voldoende wijze de koper. De eerste geïntimeerde zou niet gebonden zijn door de verkoopcompromis als uit het bodemattest zou blijken dat voor perceel 4045 nood was aan een beschrijvend bodemonderzoek, waarbij het overigens niet relevant was of hieruit een saneringsplicht zou blijken of niet.

Er kan overigens niet om de vaststelling heen dat eerder, zowel bij de aankoop van de bedrijfssite door M. op 18 oktober 2006 als bij de verkoop van de bedrijfssite door M. aan de appellante op 28 oktober 2011 er steeds een gunstig bodemattest werd afgeleverd. De appellante maakt niet aannemelijk, laat staan dat ze daarvan het bewijs voorlegt, dat er redenen waren om aan te nemen dat het bodemattest in 2015 ongunstig zou zijn. De appellante stelt terecht dat het in de lijn der verwachtingen lag dat naar aanleiding van het heroriënterend bodemonderzoek van 14 oktober 2015 opnieuw een gunstig bodemattest zou afgeleverd worden omdat na verwerving van de site door de appellante in 2011 er geen risicoactiviteiten meer waren op het perceel.

De eerste geïntimeerde heeft de verkrijging van het gunstig en tijdig afgeleverde bodemattest niet afgewacht maar zich zonder meer formeel op de nietigheid van de overeenkomst beroepen wegens het ontbreken van het bodemattest. Uit de geschetste context blijkt dat de eerste geïntimeerde vooraf niet onwetend was van het (formeel beperkte) risico van een verontreiniging. De eerste geïntimeerde tekende een verkoopovereenkomst voor de aankoop van een bedrijfssite voor de niet onbelangrijke prijs van 4.950.000 euro. Hij kan in die context evenmin voorhouden onbewust te zijn geweest van de draagwijdte van de ondertekening van de overeenkomst en het (concreet beperkte) verontreinigingsrisico. De partijen werden professioneel bijgestaan en sloten een overeenkomst die hen strekt tot wet. Niets heeft de eerste geïntimeerde belet om de analyse die hij beweerdelijk zou gemaakt hebben over het verontreinigingsrisico na de ondertekening van de overeenkomst, reeds te (kunnen) maken vóór de ondertekening van de overeenkomst. De voorziene opschortende voorwaarde kwam tegemoet aan de doelstelling van artikel 101 van het Bodemdecreet waardoor de eerste geïntimeerde zich niet rechtmatig kon beroepen op de nietigheidssanctie zoals voorzien in artikel 116 van het Bodemdecreet. Door zich zonder meer op de formele nietigheid te beroepen hoewel hij voldoende beschermd was door de opschortende voorwaarde van het verkrijgen van een gunstig bodemattest, beging de eerste geïntimeerde een wanprestatie. De contractuele fout in hoofde van de eerste geïntimeerde bestaat erin ten onrechte geen uitvoering te hebben gegeven aan de verkoopcompromis en tot eenzijdige verbreking van de koop-verkoopovereenkomst te zijn overgegaan’.

Referentie: Gent 13 november 2018, nr. 2018/80/27, ng. (pub505523)

Gepost door Dirk Van Heuven

Blog Lokale Besturen, Vlaams Omgevingsrecht
Tags Bodemrecht, Dirk Van Heuven, Vastgoed
Stel hier je vraag bij dit blogbericht
17/02/2019

Zijn voorbehouden, niet-Europese concessies mogelijk?

De Belgische Concessiewet van 17 juni 2016 laat zogenaamde ‘voorbehouden concessies’ toe, zijnde concessies die worden gerespecteerd voor sociaaleconomiebedrijven. Evenwel is de Belgische Concessiewet enkel van toepassing op de zogenaamde ‘Europese Concessie’, zijnde concessies die de Europese drempelwaarde van 5.548.000€ bereiken.

De vraag stelt zich of er ook voorbehouden, niet-Europese concessies mogelijk zijn? In het niet-schorsingsarrest nr. 243.569 van 31 januari 2019, uitgesproken bij uiterst dringende noodzakelijkheid, beslecht de Raad van State het vraagstuk voorlopig als volgt:

'Artikel 24 van de Richtlijn 2014/23/EU van het Europees Parlement en de Raad van 26 februari 2014 „betreffende het plaatsen van concessieovereenkomsten‟ (hierna: de concessierichtlijn) voorziet in de mogelijkheid om concessies voor te behouden aan beschermde werkplaatsen en ondernemers waarvan het hoofddoel de sociale en professionele integratie van personen met een handicap of kansarmen is of de uitvoering ervan voor te behouden in de context van programma‟s voor beschermde arbeid mits ten minste 30 % van de werknemers van die werkplaatsen, ondernemers of programma‟s personen met een handicap of kansarmen zijn. In de overwegingen bij die Richtlijn wordt uitdrukkelijk verwezen naar de beginselen van het WVEU, zoals ook in artikel 33 van de concessiewet. Hieruit lijkt op het eerste gezicht te mogen worden afgeleid dat een dergelijk voorbehoud niet zozeer in strijd is dan wel in overeenstemming en verzoenbaar lijkt te zijn met deze Verdragsbeginselen zoals het door de verzoekende partij ingeroepen principe van de vrije mededinging; minstens lijkt het geen ongeoorloofde belemmering te vormen. Artikel 24 van de concessierichtlijn lijkt dan ook eerder te verschijnen als een verfijning dan wel als een afwijking van de Verdragsrechtelijke beginselen. De Raad van State ziet op het eerste gezicht niet in waarom deze overweging ook niet zou gelden voor niet-Europese concessies zodat evenmin een dergelijk voorbehoud aldaar principieel tegen de voornoemde beginselen lijkt in te gaan.  
     
  
Referentie: pub7659-2

Gepost door Dirk Van Heuven

Blog Lokale Besturen, Overheidscontracten
Tags Concessies, Dirk Van Heuven
Stel hier je vraag bij dit blogbericht
13/02/2019

Bewijs in tuchtzaken

De Raad van State heeft zich in het belangwekkende arrest nr. 243.163 van 6 december 2018 in zeer duidelijke bewoordingen uitgesproken over het bewijs in tuchtzaken en over de rol van de Beroepscommissie voor Tuchtzaken in de controle van de bewijsvoering.

De Beroepscommissie voor Tuchtzaken had een beslissing van de gemeenteraad houdende ontslag van een ambtenaar van ambtswege vernietigd omdat de bewijsvoering ontoereikend zou zijn. De Raad van State vernietigt op zijn beurt de vernietigingsuitspraak van de Beroepscommissie op grond van volgende argumentatie:

De bestreden beslissing vernietigt de gemeenteraadsbeslissing van 5 mei 2015 omdat ze onwettig is en namelijk gebaseerd is op een tenlastelegging die ten onrechte voor bewezen wordt gehouden.

Opdat een tuchtfeit rechtmatig als bewezen kan worden beschouwd, moeten voldoende gegevens voorhanden zijn om naar recht, inbegrepen naar redelijkheid, te mogen aannemen dat het personeelslid het tuchtfeit heeft gepleegd. Ook vermoedens, waarbij gevolgtrekkingen worden afgeleid uit een bekend feit om tot een onbekend feit te besluiten, kunnen het bestaan van een tuchtfeit staven.

Te dezen heeft de verzoekende partij gemeend de bestelling door de tussenkomende partij op 13 augustus 2014, 19 juli 2010 en 30 juli 2012, op kosten van de stad W., van meerdere paren veiligheidsschoenen die in werkelijkheid voor privégebruik bestemd zijn, als bewezen in aanmerking te mogen nemen op grond van een zeer uitvoerige redengeving, hiervóór sub randnummer 3 weergegeven.

Daarin wordt onder meer rekening gehouden met het feit dat de bestellingen werden geplaatst op een ogenblik dat de controle geringer was, tijdens de grote vakantie en de vakantie van de financieel beheerder, met het abnormale aantal aangekochte veiligheidsschoenen, met de bestelling van meerdere paren tegelijk terwijl dat niet door de functie van de tussenkomende partij verantwoord wordt en de levensduur van een veiligheidsschoen voor een hogere functie twee tot drie jaar of langer is, met het feit dat het om lage veiligheidsschoenen gaat die het uitzicht van gewone schoenen benaderen, met de eigen verklaringen van de tussenkomende partij die onjuist zijn of ongeloofwaardig.

Dat de Beroepscommissie na alle feiten en feitelijkheden in het administratief dossier te hebben afgewogen, meent naar recht en redelijkheid tot het besluit te moeten komen dat er geen tuchtstraf kan worden opgelegd bij gebrek aan bewijs, doet niet ter zake. De wettigheid van het oordeel van de tuchtoverheid over het bewezen zijn van de tuchtfeiten, hangt niet af van wat de Beroepscommissie zelf in redelijkheid over het bestaan van de tuchtfeiten meent.

Of de voorhanden zijnde gegevens volstaan om de tenlasteleggingen bewezen te achten, is een aangelegenheid waarover soms verschillende meningen denkbaar zijn die niettemin élk voor wettig te houden zijn ingeval ze binnen de grenzen van het recht, inbegrepen de redelijkheid, bleven. Wat telt is dus niet of de Beroepscommissie rechtmatig kan menen dat de tuchtfeiten niet bewezen zijn, maar of verzoekster, door te oordelen dat ze wél bewezen zijn, onredelijk of anderszins onwettig heeft gehandeld.

In de bestreden beslissing is de motivering van de onwettigheid van verzoeksters oordeel over het bewezen-zijn van de aankoop van de veiligheidsschoenen voor privédoeleinden, wezenlijk beperkt tot een ontkenning van dat bewezen-zijn. Geponeerd wordt, zonder meer, dat het "niet bewezen voorkomt" dat de veiligheidsschoenen voor privédoeleinden gekocht zijn, dat de tenlasteleggingen "in de feiten, onvoldoende aan[getoond]" worden, en dat de feiten "niet onderbouwd [worden] met bewijskrachtige stukken".

Dat de Beroepscommissie zou hebben verkozen dat door verzoekster een klacht was neergelegd bij politie, parket of onderzoeksrechter, met eventueel huiszoekingen en verhoren tot gevolg, verklaart nog geenszins waarom verzoekster, door dat niet te hebben gedaan maar door zich integendeel te hebben gebaseerd op de elementen die zij in haar uitvoerige motivering deed gelden, een onwettigheid heeft begaan.

Precies vanwege die elementen, waaraan in de bestreden beslissing geen enkele concrete aandacht wordt besteed, kan de Beroepscommissie er niet van overtuigen op een zorgvuldige en terechte wijze tot de conclusie te zijn gekomen dat "het woord tegen woord [is]". Evenmin wordt zij gevolgd waar zij voor de wettigheid van verzoeksters oordeel niet slechts vereist dat verzoekster de feiten naar recht, inbegrepen redelijkheid, als vaststaand mocht beschouwen, maar dat ze worden gestaafd door zogenaamde "harde bewijzen", aldus klaarblijkelijk vermoedens uitsluitend.

Resumerend, mag de Beroepscommissie dan wel beweren dat zij tot haar opvatting is gekomen "na grondige studie van het dossier", de bestreden beslissing laat de Raad van State niet toe dat bij te vallen.

Het besproken middelonderdeel is gegrond.’

Referentie: PUB504971-2

Gepost door Dirk Van Heuven

Blog Lokale Besturen
Tags Dirk Van Heuven, Tucht
Stel hier je vraag bij dit blogbericht
13/02/2019

Hoe de complexe bevoegdheidsverdeling in België de onderscheiden behandeling van publieke en private herstelvorderingen verantwoordt

Met arrest nr. 14/2019 van 31 januari 2019 antwoordt het Grondwettelijk Hof ontkennend op volgende prejudiciële vraag:

‘Schendt artikel 6.2.1. Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, in zoverre het bepaalt of in die zin geïnterpreteerd wordt dat de private herstelvordering – in tegenstelling tot de publieke herstelvordering – niet moet worden overgeschreven op het hypotheekkantoor en al dan niet in samenhang gelezen met artikel 3 van de Hypotheekwet, de artikelen 10 en 11 van de Grondwet?’.

De overschrijving op het hypotheekkantoor heeft tot doel om te vermijden dat een koper een kat in een zak koopt, te weten een onroerend goed waarop een herstelvordering rust. Men kan veronderstellen dat kandidaat-kopers evenzeer geïnteresseerd zijn in de publieke afbraakvordering die uitgaat van de gewestelijk stedenbouwkundig inspecteur of de burgemeester, als in de private afbraakvordering die dan uitgaat van bijvoorbeeld een gebuur of een milieuvereniging.

Het antwoord van het Grondwettelijk Hof verrast. Waar de publieke herstelvordering het herstel van de goede ruimtelijke ordening beoogt, hetgeen een gewestelijke aangelegenheid is, is de private herstelvordering gegrond op artikel 1382 BW. Dat de private herstelvordering niet moet worden overgeschreven in het hypotheekkantoor, vloeit voort uit het feit dat het herstel in natura in de zin van artikel 1382 BW niet onder de bevoegdheid van de gewesten, maar onder die van de federale wetgever valt. Alsdan kan er geen sprake zijn van een schending van het beginsel van gelijkheid en niet-discriminatie. Het betreft, aldus het Grondwettelijk Hof, immers het loutere gevolg van de autonomie die door of krachtens de Grondwet aan de respectieve overheden is toegekend.

07/02/2019

Wat is een ‘overeenkomstige onderneming' van een sociaaleconomieonderneming bij voorbehouden opdrachten of concessies?

In het arrest nr. 243.568 van 31 januari 2019, uitgesproken bij uiterst dringende noodzakelijkheid, wordt door de Raad van State alvast aangegeven wie niet kan beschouwd worden als een ‘overeenkomstige onderneming’:

'Wat het tweede middelonderdeel betreft, lijkt, voor de beoordeling ervan, vooralsnog niet vereist na te gaan of het bestek, al dan niet met toepassing van artikel 33 van de concessiewet, in die zin dient te worden begrepen dat slechts de in dit bestek vermelde drie categorieën van erkende sociale economieondernemingen in aanmerking mogen komen voor het voorbehouden perceel; de verzoekende partij beantwoordt naar eigen zeggen niet aan één van die categorieën.

De verzoekende partij lijkt immers niet aan te tonen dat zij zich hier nuttig beroept op de volgende besteksbepalingen, mocht zij er al een beroep mogen op doen:

     “Overeenkomstige ondernemingen kunnen aan de plaatsingsprocedure voor het perceel 2 van deze concessie deelnemen op voorwaarde dat zij aantonen dat zij aan gelijkwaardige voorwaarden voldoen.”

     en

     “Overeenkomstige ondernemingen kunnen met de geijkte documenten aantonen dat ze aan gelijkwaardige voorwaarden voldoen.”

De verzoekende partij toont immers op het eerste gezicht niet aan dat zij aan “gelijkwaardige voorwaarden” voldoet als de voorwaarden die worden gesteld in de regelgevingen voor erkende ondernemingen waarnaar in het bestek wordt verwezen. Met de verwerende partij mag worden aangenomen dat daartoe de loutere opname door de verzoekende partij in haar statuten van het hoofddoel, namelijk de maatschappelijke, sociale en professionele integratie en/of re-integratie van gehandicapten en/of kansarmen zoals onder meer bepaalde soorten werklozen, leden van achtergestelde minderheden of andere maatschappelijk gemarginaliseerde groepen, op het eerste gezicht niet volstaat. Evenmin lijkt daartoe te volstaan dat in die statuten is opgenomen dat zij activeringsmogelijkheden zal aanbieden aan gehandicapten of kansarmen, noch het feit dat zij de rechtsvorm heeft aangenomen van een besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid met een sociaal oogmerk. Minstens toont de verzoekende partij dit niet met de in het kader van deze procedure vereiste klaarblijkelijkheid aan'.

Referentie: pub7669

Gepost door Dirk Van Heuven

Blog Lokale Besturen, Overheidscontracten
Tags Concessies, Dirk Van Heuven, Overheidsopdrachten
Stel hier je vraag bij dit blogbericht
05/02/2019

Vlaams Regering keurt het ontwerp van het Kaderdecreet Bestuurlijke Handhaving definitief goed

Na advies van de Raad van State, keurde de Vlaamse Regering op vrijdag 25 januari het ontwerp van decreet bestuurlijke handhaving goed.

Een en ander werd al aangekondigd in onze eerdere blog

Het kaderdecreet bouwt de bestuurlijke handhaving uit als veralgemeend en volwaardig alternatief voor de strafrechtelijke handhaving, met een evenwaardige focus op de rechtsbescherming van de burger, en, waar nodig, een functioneel onderscheid tussen toezicht, opsporing, vervolging en sanctionering. Het vormt de eerste stap tot stroomlijning van het bestuurlijke handhavingsrecht op Vlaams niveau, en behandelt onder andere het bestuurlijk toezicht, het strafrechtelijk en het bestuurlijk opsporingsonderzoek, de onmiddellijke inning, consignatie en inhouding, de bestuurlijke vervolging, het bestuurlijk beslag, protocolakkoorden met het Openbaar Ministerie, het voorstel tot betaling van een geldsom en de sanctieprocedure. 

Het initiële ontwerp werd slechts in beperkte mate n.a.v. het advies van de Raad van State gewijzigd. 

Het ontwerpdecreet wordt nu ingediend bij het Vlaams Parlement. 

Het ontwerpdecreet vindt u hier. De memorie van toelichting hier

Gepost door Merlijn De Rechter

Blog Vlaams Omgevingsrecht
Tags Bestuurlijke handhaving, Lokale besturen, Merlijn De Rechter, Vlaams omgevingsrecht
Stel hier je vraag bij dit blogbericht
Tags