25/11/2018

Kan een koop-verkoopovereenkomst van een onroerend goed worden gesloten onder de opschortende voorwaarde van het verkrijgen van een gunstig bodemattest?

Wij hebben eerder geblogd over een cassatiearrest van 22 maart 2018. (C.17.0067N) waarin wordt gesteld dat rechtsgeldig een koop-verkoopovereenkomst betreffende een overdracht van een grond kan gesloten worden onder de opschortende voorwaarden van het verkrijgen van een blanco bodemattest of van een bodemattest waaruit blijkt dat er geen verontreiniging is.

Maar kan er ook een koop-verkoopovereenkomst gesloten worden met betrekking tot een risicogrond waaruit blijkt dat er weliswaar bodemverontreiniging, maar geen saneringsplichtige bodemverontreiniging is? Met andere woorden, kan een opschortende voorwaarde ingeschreven worden tot het bekomen van een gunstig bodemattest?

In de concrete omstandigheden van de aan het hof van het beroep in het arrest van 13 november 2018 voorgelegde feiten, doorstond dergelijke opschortende voorwaarde de rechterlijke toets. Het hof oordeelde, naar aanbleiding van een eenzijdige verbreking van de compromis op grond van artikel 116 Bodemdecreet:

‘In de huidige zaak was in de overeenkomst en na voorafgaand overleg een duidelijke opschortende voorwaarde opgenomen van het verkrijgen van een gunstig bodemattest, namelijk waaruit blijkt dat er geen bodemverontreiniging is. De omschrijving van deze opschortende voorwaarde is hier niet onduidelijk zoals de eerste geïntimeerde voorhoudt. Er diende een gunstig bodemattest voor te liggen bij gebreke waarvan de overeenkomst geen uitvoering zou krijgen. De opname van deze opschortende voorwaarde in de verkoopcompromis beschermde op voldoende wijze de koper. De eerste geïntimeerde zou niet gebonden zijn door de verkoopcompromis als uit het bodemattest zou blijken dat voor perceel 4045 nood was aan een beschrijvend bodemonderzoek, waarbij het overigens niet relevant was of hieruit een saneringsplicht zou blijken of niet.

Er kan overigens niet om de vaststelling heen dat eerder, zowel bij de aankoop van de bedrijfssite door M. op 18 oktober 2006 als bij de verkoop van de bedrijfssite door M. aan de appellante op 28 oktober 2011 er steeds een gunstig bodemattest werd afgeleverd. De appellante maakt niet aannemelijk, laat staan dat ze daarvan het bewijs voorlegt, dat er redenen waren om aan te nemen dat het bodemattest in 2015 ongunstig zou zijn. De appellante stelt terecht dat het in de lijn der verwachtingen lag dat naar aanleiding van het heroriënterend bodemonderzoek van 14 oktober 2015 opnieuw een gunstig bodemattest zou afgeleverd worden omdat na verwerving van de site door de appellante in 2011 er geen risicoactiviteiten meer waren op het perceel.

De eerste geïntimeerde heeft de verkrijging van het gunstig en tijdig afgeleverde bodemattest niet afgewacht maar zich zonder meer formeel op de nietigheid van de overeenkomst beroepen wegens het ontbreken van het bodemattest. Uit de geschetste context blijkt dat de eerste geïntimeerde vooraf niet onwetend was van het (formeel beperkte) risico van een verontreiniging. De eerste geïntimeerde tekende een verkoopovereenkomst voor de aankoop van een bedrijfssite voor de niet onbelangrijke prijs van 4.950.000 euro. Hij kan in die context evenmin voorhouden onbewust te zijn geweest van de draagwijdte van de ondertekening van de overeenkomst en het (concreet beperkte) verontreinigingsrisico. De partijen werden professioneel bijgestaan en sloten een overeenkomst die hen strekt tot wet. Niets heeft de eerste geïntimeerde belet om de analyse die hij beweerdelijk zou gemaakt hebben over het verontreinigingsrisico na de ondertekening van de overeenkomst, reeds te (kunnen) maken vóór de ondertekening van de overeenkomst. De voorziene opschortende voorwaarde kwam tegemoet aan de doelstelling van artikel 101 van het Bodemdecreet waardoor de eerste geïntimeerde zich niet rechtmatig kon beroepen op de nietigheidssanctie zoals voorzien in artikel 116 van het Bodemdecreet. Door zich zonder meer op de formele nietigheid te beroepen hoewel hij voldoende beschermd was door de opschortende voorwaarde van het verkrijgen van een gunstig bodemattest, beging de eerste geïntimeerde een wanprestatie. De contractuele fout in hoofde van de eerste geïntimeerde bestaat erin ten onrechte geen uitvoering te hebben gegeven aan de verkoopcompromis en tot eenzijdige verbreking van de koop-verkoopovereenkomst te zijn overgegaan’.

Referentie: Gent 13 november 2018, nr. 2018/80/27, ng. (pub505523)

Gepost door Dirk Van Heuven

Blog Lokale Besturen, Vlaams Omgevingsrecht
Tags Bodemrecht, Dirk Van Heuven, Vastgoed
Stel hier je vraag bij dit blogbericht
23/05/2019

Grondwettelijk Hof vernietigt gewijzigde definitie van 'verkavelen'!

Krachtens artikel 4.2.15 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (hierna : de VCRO) is het verkavelen van gronden onderworpen aan de omgevingsvergunningsplicht.

Het begrip verkavelen wordt gedefinieerd in artikel 4.1.1, 14° van de VCRO. Artikel 52, 4°, van het decreet van 8 december 2017 houdende wijziging van diverse bepalingen inzake ruimtelijke ordening, milieu en omgeving (hierna : het decreet van 8 december 2017) wijzigde deze definitie, waardoor er slechts sprake is van verkavelen indien een grond vrijwillig wordt verdeeld in twee of meer onbebouwde kavels om ten minste één van die kavels te verkopen of te verhuren voor méér dan negen jaar, om er een recht van erfpacht of opstal op te vestigen, of om één van die overdrachtsvormen aan te bieden, zelfs onder opschortende voorwaarde, zulks met het oog op woningbouw of de oprichting van constructies. 

Een en ander had dan tot gevolg dat een «omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden» niet langer verplicht was voor de opsplitsing van een perceel in één bebouwde en één onbebouwde kavel. 

Het Grondwettelijk Hof vernietigt nu deze gewijzigde definitie. Zij motiveert als volgt:

"De bestreden bepaling heeft tot gevolg dat een « omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden » niet langer verplicht is voor de opsplitsing van een perceel in één bebouwde en één onbebouwde kavel. Hierdoor wordt het mogelijk om, zonder beperking qua omvang van de percelen of het aantal ervan, de vergunningsplicht en al de daaruit volgende waarborgen voor het leefmilieu en de goede ruimtelijke ordening, te vermijden door wat in werkelijkheid een grote verkaveling is, op kunstmatige wijze te faseren.

Bijgevolg worden de omwonenden van dergelijke percelen geconfronteerd met een aanzienlijke achteruitgang van het door de vroegere wetgeving geboden beschermingsniveau, die niet kan worden verantwoord door de aan de bestreden bepaling ten grondslag liggende doelstelling van administratieve vereenvoudiging, zoals vermeld in B.1.2."

Een verkavelingsvergunning zal dus terug nodig zijn... 

Het arrest vindt u hier.

Gepost door Merlijn De Rechter

Blog Vlaams Omgevingsrecht
Tags Merlijn De Rechter, Omgevingsvergunning, Ruimtelijke ordening & Stedenbouw, Verkavelingsvergunning
Stel hier je vraag bij dit blogbericht
17/05/2019

Kansspelcommissie - Raamovereenkomst juridische adviesverlening en bijstand binnen en buiten het kader van de vertegenwoordiging in rechte (2019).

Publius staat de Kansspelcommissie al geruime tijd bij. Recent werd Publius opnieuw aangesteld door de Kansspelcommissie om haar bij te staan en haar belangen te behartigen. Publius kreeg in het kader van een overheidsopdrachtenprocedure zowel het perceel 3 (burgerlijk recht) als het perceel 4 (publiek recht) toegewezen en dit voor een periode van 4 jaar.

Blog Publius Nieuws
Stel hier je vraag bij dit blogbericht
09/05/2019

Decreet houdende de gemeentewegen in aantocht

Op 24 april 2019 werd het Decreet houdende de gemeentewegen aangenomen door het Vlaams Parlement. Inmiddels werd dit decreet ook bekrachtigd en afgekondigd door de Vlaamse Regering.

Het decreet voert een uniform statuut in voor alle gemeentewegen. Het onderscheid tussen gewone gemeentewegen en buurtwegen komt zo te vervallen. Zodoende worden de Buurtwegenwet en de bepalingen in verband met gemeentewegen uit het Rooilijnendecreet opgeheven.

Vooreerst worden verschillende doelstellingen en principes ingeschreven waarmee rekening moet worden gehouden bij de beslissing over een gemeenteweg. De gemeente kan die decretale doelstellingen en principes verder verfijnen en concretiseren in een gemeentelijk beleidskader.

Verder voert het decreet een uniforme procedure in voor de aanleg, de wijziging, de verplaatsing of de opheffing van een gemeenteweg. De beslissingsbevoegdheid wordt volledig in handen van de gemeenteraad gelegd.

Er is tevens in een geïntegreerde procedure voorzien om de wijziging van een gemeenteweg samen te behandelen met de opmaak van een RUP of met een omgevingsvergunningsaanvraag.

Daarnaast wordt een georganiseerd administratief beroep ingevoerd bij de Vlaamse Regering tegen de definitieve vaststelling van een gemeentelijk rooilijnplan en tegen de beslissing tot opheffing van een gemeenteweg.

Het decreet voert ook enkele wijzigingen door aan het Omgevingsvergunningsdecreet. Zo wordt bepaald dat wanneer de omgevingsvergunningsaanvraag de aanleg, wijziging, verplaatsing of opheffing van een gemeenteweg omvat, het college van burgemeester en schepenen - in voorkomend geval op verzoek van de bevoegde overheid - de gemeenteraad samenroept om te beslissen over de aanleg, wijziging, verplaatsing of opheffing van de gemeenteweg. Het gaat dus niet alleen over de aanleg van nieuwe wegen in een verkavelingsproject, maar ook over projecten waarbij de wijziging van een gemeenteweg wordt voorzien. Tegen deze beslissing voorziet het decreet eveneens een georganiseerd administratief beroep bij de Vlaamse Regering. Dit beroep kan slechts ingesteld worden wanneer ook administratief beroep wordt aangetekend tegen de omgevingsvergunningsbeslissing zelf.

Het decreet verduidelijkt nu dat gemeentewegen niet kunnen teniet gaan door verjaring. Alleen een uitdrukkelijke opheffingsbeslissing kan de gemeenteweg doen verdwijnen.

Tot slot bevat het decreet onder meer een handhavingsluik en enkele bepalingen inzake het beheer van gemeentewegen.

Normaliter treedt het decreet in werking op 1 september 2019.

De tekst zoals aangenomen door het Vlaams Parlement kan u hier terugvinden.

Gepost door Celine Van De Velde

Blog Vlaams Omgevingsrecht
Tags Lokale besturen, Ruimtelijke ordening & Stedenbouw, Vlaams omgevingsrecht, Wegen
Stel hier je vraag bij dit blogbericht
08/05/2019

Geen rechtsplegingsvergoeding voor of tegen tussenkomende partij voor Raad van State. En dat is OK volgens het Grondwettelijk Hof

'In het arrest nr. 58/2019 van 8 mei 2019 werd het Grondwettelijk Hof geconfronteerd met volgende prejudiciële vraag:

'Is artikel 30 [lees : 30/1], § 2, vierde lid, in fine, van de gecoördineerde wetten op de Raad van State, dat stelt dat de tussenkomende partij voor dat rechtscollege niet kan worden gehouden tot de betaling van een rechtsplegingsvergoeding, in overeenstemming met de artikelen 10, 11 en 23 van de Grondwet, in voorkomend geval in samenhang gelezen met artikel 6 van het Europees Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden en met artikel 9, lid 4, van het Verdrag van Aarhus, wanneer de genoemde (tussenkomende) partij in de loop van de vernietigingsprocedure afstand doet van haar vergunning, nadat die door de Raad van State werd geschorst?'

Na het schorsingsarrest had tussenkomende partij, titularis van de geschorste stedenbouwkundige vergunning (het betrof een Waalse zaak, dus de Raad van State is bevoegd), de aanvraag ingetrokken waardoor de vernietigingsprocedure zonder voorwerp werd. De Raad van State veroordeelde noch verzoekende, noch verwerende partij tot de rechtsplegingsvergoeding omdat geen enkele partij in het gelijk was gesteld. Ook de tussenkomende partij ging 'vrijuit'.  

Het Grondwettelijk Hof ziet geen probleem:

'Zoals het Hof heeft geoordeeld bij zijn arrest nr. 96/2012 van 19 juli 2012 staat het aan de wetgever te beoordelen of het opportuun is een regeling voor de verhaalbaarheid van de kosten en erelonen van de advocaat in te voeren die van toepassing is op de rechtsplegingen voor de Raad van State.

Bij zijn arrest nr. 48/2015 van 30 april 2015 heeft het Hof geoordeeld dat, indien de wetgever ervoor opteert een systeem van rechtsplegingvergoeding in te voeren voor de rechtsplegingen voor de afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State, het hem toekomt bij de uitwerking van een dergelijk systeem niet alleen rekening te houden met de verschillen tussen de rechtsplegingen voor de Raad van State en de rechtsplegingen voor de burgerlijke rechter, maar ook met de vele andere aanwezige en soms tegenstrijdige belangen en beginselen.

Het feit dat de tussenkomende partijen zijn uitgesloten van de rechtsplegingsvergoeding voor de Raad van State kan weliswaar in uitzonderlijke gevallen ertoe leiden dat een verzoekende partij geen rechtsplegingsvergoeding kan verkrijgen ten laste van een tussenkomende partij, noch ten laste van een tegenpartij. Dat gevolg wordt echter gecompenseerd door de waarborg waarover de verzoekende partij beschikt dat zij nooit een rechtsplegingsvergoeding zal moeten betalen ten gunste van een tussenkomende partij. Immers, zoals voortvloeit uit paragraaf 1 van de in het geding zijnde bepaling, die rechtstreeks is overgenomen van artikel 1022 van het Gerechtelijk Wetboek, is een rechtsplegingsvergoeding een forfaitaire tegemoetkoming in de kosten en erelonen van een advocaat van de in het gelijk gestelde partij. Hieruit vloeit voort dat de verhaalbaarheid van de kosten en erelonen van een advocaat geen mechanisme is dat het een partij mogelijk zou maken een rechtsplegingsvergoeding te verkrijgen wanneer zij in het gelijk wordt gesteld, zonder te kunnen worden veroordeeld tot de betaling ervan indien zij in het ongelijk wordt gesteld.

Een uitbreiding van de verhaalbaarheid van de kosten en erelonen van een advocaat tot de tussenkomende partijen zou aldus niet alleen tot gevolg hebben dat die partijen kunnen worden veroordeeld tot de betaling van een rechtsplegingsvergoeding, maar ook dat zij in voorkomend geval een dergelijke vergoeding kunnen vorderen van de verzoekende partij.

Wanneer de wetgever alle in het geding zijnde belangen heeft afgewogen, heeft hij echter precies willen voorkomen dat de rechtspleging te duur zou worden voor de verzoekende partijen en tegenpartijen wegens de tussenkomst van een derde, hetgeen de toegang tot de rechter kan bemoeilijken en de kosten van een rechtspleging weinig voorzienbaar kan maken.

In zoverre daarbij het financiële risico van de rechtspleging voor de verzoekende partij in het algemeen wordt beperkt, draagt de keuze van de wetgever om de tussenkomende partijen uit te sluiten van de verhaalbaarheid van de kosten en erelonen van een advocaat, zelfs voor de rechtsplegingen waarin zij afstand doen van de bestreden stedenbouwkundige vergunning na een schorsingsarrest, bijgevolg ertoe bij het recht op toegang tot de rechter te waarborgen'.

Gepost door Dirk Van Heuven

Blog Grondwettelijk Recht
Tags Dirk Van Heuven, Gerechtskosten, Raad van State
Stel hier je vraag bij dit blogbericht
08/05/2019

Decretale planschaderegeling doorstaat toets van het Grondwettelijk Hof nogmaals

Het Grondwettelijk Hof heeft in het arrest nr. 57/2019 van 8 mei 2019 hiernavolgende prejudiciële vraag ontkennend beantwoord:

'Schendt artikel 35 van het decreet van het Vlaams Parlement van 22 oktober 1996 betreffende de ruimtelijke ordening artikel 16 Grondwet en artikel 1 Eerste Aanvullend Protocol bij het EVRM genomen in samenhang met het gelijkheids- en non-discriminatiebeginsel uit de artikelen 10 en 11 Grondwet, in de mate dat deze bepaling een forfaitaire berekening oplegt van de planschadevergoeding, die geen of onvoldoende rekening houdt met het reële waardeverlies van het onroerend goed ingevolge de inwerkingtreding van het plan waaruit het bouwverbod voortvloeit onder meer omdat de verwervingswaarde enkel wordt geactualiseerd aan de hand van de index der consumptieprijzen, en waarbij bovendien een aftrek van 20 procent van de planschadevergoeding wordt gehanteerd ? '

Het Grondwettelijk Hof bevestigt zijn eerdere uitspraak nr. 66/2018, van 7 juni 2018 en dus ook volgende 'relativerende' overweging:

'Het valt evenwel niet uit te sluiten dat de decretale berekeningswijze in bepaalde gevallen afbreuk doet aan de rechten van de betrokken eigenaars. Dat kan met name het geval zijn wanneer de overheid reeds een vergunning heeft uitgereikt en aldus een gewettigd vertrouwen heeft gewekt dat het betrokken perceel mocht worden bebouwd of verkaveld. Dat kan eveneens het geval zijn indien de nieuwe bestemming van de percelen geen enkele ontwikkeling ervan meer toelaat en hen zo goed als onverkoopbaar maakt, of nog indien de eigenaars voor de betrokken percelen successierechten hebben betaald die niet in de planschadevergoeding worden verrekend'.

Gepost door Dirk Van Heuven

Blog Grondwettelijk Recht, Lokale Besturen, Vlaams Omgevingsrecht
Tags Dirk Van Heuven, Planschade
Stel hier je vraag bij dit blogbericht
Tags