25/11/2018

Kan een koop-verkoopovereenkomst van een onroerend goed worden gesloten onder de opschortende voorwaarde van het verkrijgen van een gunstig bodemattest?

Wij hebben eerder geblogd over een cassatiearrest van 22 maart 2018. (C.17.0067N) waarin wordt gesteld dat rechtsgeldig een koop-verkoopovereenkomst betreffende een overdracht van een grond kan gesloten worden onder de opschortende voorwaarden van het verkrijgen van een blanco bodemattest of van een bodemattest waaruit blijkt dat er geen verontreiniging is.

Maar kan er ook een koop-verkoopovereenkomst gesloten worden met betrekking tot een risicogrond waaruit blijkt dat er weliswaar bodemverontreiniging, maar geen saneringsplichtige bodemverontreiniging is? Met andere woorden, kan een opschortende voorwaarde ingeschreven worden tot het bekomen van een gunstig bodemattest?

In de concrete omstandigheden van de aan het hof van het beroep in het arrest van 13 november 2018 voorgelegde feiten, doorstond dergelijke opschortende voorwaarde de rechterlijke toets. Het hof oordeelde, naar aanbleiding van een eenzijdige verbreking van de compromis op grond van artikel 116 Bodemdecreet:

‘In de huidige zaak was in de overeenkomst en na voorafgaand overleg een duidelijke opschortende voorwaarde opgenomen van het verkrijgen van een gunstig bodemattest, namelijk waaruit blijkt dat er geen bodemverontreiniging is. De omschrijving van deze opschortende voorwaarde is hier niet onduidelijk zoals de eerste geïntimeerde voorhoudt. Er diende een gunstig bodemattest voor te liggen bij gebreke waarvan de overeenkomst geen uitvoering zou krijgen. De opname van deze opschortende voorwaarde in de verkoopcompromis beschermde op voldoende wijze de koper. De eerste geïntimeerde zou niet gebonden zijn door de verkoopcompromis als uit het bodemattest zou blijken dat voor perceel 4045 nood was aan een beschrijvend bodemonderzoek, waarbij het overigens niet relevant was of hieruit een saneringsplicht zou blijken of niet.

Er kan overigens niet om de vaststelling heen dat eerder, zowel bij de aankoop van de bedrijfssite door M. op 18 oktober 2006 als bij de verkoop van de bedrijfssite door M. aan de appellante op 28 oktober 2011 er steeds een gunstig bodemattest werd afgeleverd. De appellante maakt niet aannemelijk, laat staan dat ze daarvan het bewijs voorlegt, dat er redenen waren om aan te nemen dat het bodemattest in 2015 ongunstig zou zijn. De appellante stelt terecht dat het in de lijn der verwachtingen lag dat naar aanleiding van het heroriënterend bodemonderzoek van 14 oktober 2015 opnieuw een gunstig bodemattest zou afgeleverd worden omdat na verwerving van de site door de appellante in 2011 er geen risicoactiviteiten meer waren op het perceel.

De eerste geïntimeerde heeft de verkrijging van het gunstig en tijdig afgeleverde bodemattest niet afgewacht maar zich zonder meer formeel op de nietigheid van de overeenkomst beroepen wegens het ontbreken van het bodemattest. Uit de geschetste context blijkt dat de eerste geïntimeerde vooraf niet onwetend was van het (formeel beperkte) risico van een verontreiniging. De eerste geïntimeerde tekende een verkoopovereenkomst voor de aankoop van een bedrijfssite voor de niet onbelangrijke prijs van 4.950.000 euro. Hij kan in die context evenmin voorhouden onbewust te zijn geweest van de draagwijdte van de ondertekening van de overeenkomst en het (concreet beperkte) verontreinigingsrisico. De partijen werden professioneel bijgestaan en sloten een overeenkomst die hen strekt tot wet. Niets heeft de eerste geïntimeerde belet om de analyse die hij beweerdelijk zou gemaakt hebben over het verontreinigingsrisico na de ondertekening van de overeenkomst, reeds te (kunnen) maken vóór de ondertekening van de overeenkomst. De voorziene opschortende voorwaarde kwam tegemoet aan de doelstelling van artikel 101 van het Bodemdecreet waardoor de eerste geïntimeerde zich niet rechtmatig kon beroepen op de nietigheidssanctie zoals voorzien in artikel 116 van het Bodemdecreet. Door zich zonder meer op de formele nietigheid te beroepen hoewel hij voldoende beschermd was door de opschortende voorwaarde van het verkrijgen van een gunstig bodemattest, beging de eerste geïntimeerde een wanprestatie. De contractuele fout in hoofde van de eerste geïntimeerde bestaat erin ten onrechte geen uitvoering te hebben gegeven aan de verkoopcompromis en tot eenzijdige verbreking van de koop-verkoopovereenkomst te zijn overgegaan’.

Referentie: Gent 13 november 2018, nr. 2018/80/27, ng. (pub505523)

Gepost door Dirk Van Heuven

Blog Lokale Besturen, Vlaams Omgevingsrecht
Tags Bodemrecht, Dirk Van Heuven, Vastgoed
Stel hier je vraag bij dit blogbericht
20/11/2018

Geen wettig belang om de vergunning van je concurrent aan te vechten als je zelf zonder vergunning exploiteert

De Raad van State verwerpt in het opmerkelijke arrest nr. 242.958 van 16 november 2018 het annulatieberoep tegen een handelsvestigingsvergunning omdat de milieuvergunning van verzoekende partij inmiddels was vervallen en diens exploitatie dus niet meer wettig was:

''Pour que le recours en annulation d'un acte administratif soit recevable, il est notamment requis que l'intérêt du requérant à une telle annulation soit légitime, c'est-à-dire qu'il ne s'assimile pas au maintien d'une situation illégale, autrement dit contraire aux lois impératives, à l'ordre public ou aux bonnes moeurs. La partie requérante ne conteste pas exploiter son magasin BRICO de Cognelée sans permis d'environnement depuis le 1er mai 2014, soit depuis l'expiration de la durée de validité de onze ans de son permis d'environnement initial du 30 mars 2003. Elle n'a pas donné suite à la mesure d'instruction opérée sur ce point par l'auditeur rapporteur dans un courriel du 23 mai 2018 et elle n'apporte dans son dernier mémoire aucun élément nouveau ni aucune pièce qui pourrait justifier cette abstention.

Il est donc établi qu'elle exploitait irrégulièrement son magasin B. au jour de l'introduction du recours en annulation et que cette situation n'a pas été régularisée par la suite, comme l'a reconnu la partie requérante à l'audience. (...)

Dans les circonstances décrites ci-dessus, la partie requérante ne peut trouver un intérêt légitime à l'annulation en raison de l'atteinte que le projet autorisé par l'acte attaqué pourrait porter à sa propre activité commerciale, qui est poursuivie illégalement. La circonstance que certains des produits vendus au sein de son magasin B. pourraient être commercialisés sans permis d'environnement est sans incidence dès lors que l'exploitation de ce magasin intègre un ensemble d'activités et d'installations soumises ou non à permis d'environnement. La partie requérante n'ayant pas d'intérêt légitime au recours, ce dernier est irrecevable'.

Ref. PUB 505361-1

Gepost door Dirk Van Heuven

Blog Handelsvestigingen, Lokale Besturen
Tags Belang, Dirk Van Heuven, Handelsvestigingen, Raad van State
Stel hier je vraag bij dit blogbericht
16/11/2018

Jan Beleyn spreekt over de betonstop (Trefdag Gent, 30 januari 2019)

N.a.v. de lancering van het nieuwe platform OmgevingPlus en het nieuwe tijdschrift STORM organiseert die Keure een trefdag op woensdag 30 januari 2019. Naast een korte voorstelling, wordt ook een inhoudelijk sterk programma aangeboden. Jan Beleyn neemt het onderdeel 'Mag er nog gebouwd worden in Vlaanderen' voor zijn rekening. Het volledige programma kunt u hier raadplegen.

Blog Publius Nieuws
Tags Jan Beleyn
Stel hier je vraag bij dit blogbericht
14/11/2018

Gasboete wegens kakkerlakkenplaag ten laste van de verhuurder

De politierechtbank West-Vlaanderen, afdeling Kortrijk, heeft zich in een niet-gepubliceerd vonnis van 31 oktober 2018 moeten uitspreken over een miskenning van artikel 80 van een gemeentelijke politieverordening, waarin wordt gesteld dat iedere eigenaar of bewoner de sanitaire en vuilnisvoorzieningen, berg- en leefruimten alsook de gemeenschappelijke plaats in hygiënische staat dient te houden en alle maatregelen moet nemen om het uitbreken en verspreiden van besmettelijke ziekten of plagen te voorkomen.

Het beroep van de eigenaar werd verworpen:

‘Op appellant berust er als eigenaar een verplichting om alle leefruimten van het door hem verhuurde logementshuis in een hygiënische staat te houden en alle maatregelen te nemen ter voorkoming van het uitbreken van een kakkerlakkenplaag.

Indien de kakkerlakkenplaag nu is ontstaan in een kamer waarvan de huurder onder begeleiding van het OCMW te K. stond (i.c. de kamer van wijlen M.R., met wie de begeleiders van het OCMW nauw contact hadden, zo ook met betrekking tot de bestrijding van de gekende kakkerlakkenproblematiek) of nadien verspreid werd naar andere woonvertrekken binnen het gebouw, is terzake irrelevant. Feit is dat appellant juridisch verantwoordelijk is om een volledig ‘kakkerlakkenvrij’ logementshuis ter beschikking te stellen van huurders.

(…)

De verplichting om het volledige gebouw waarvan appellant eigenaar is, kakkerlakken’vrij‘ te maken en te houden, bleef uiteindelijk op appellant rusten. Appellant kan de uitvoering van deze wettelijke verplichting niet zomaar doorschuiven naar het OCMW te K. of enige andere overheidsinstantie.

De historiek die geïntimeerde in besluiten weergeeft, blijkt ten overvloede dat appellant hierbij schromelijk te kort schoot en voortdurend naliet om de nodige maatregelen te nemen ter verspreiding van de kakkerlakkenplaag in zijn gebouw, zodat geïntimeerde terecht overging tot het opleggen van een gasboete’.

Referentie: Pol. Kortrijk 31 oktober 2018, nr. 2018/380 (Pub507141).

Gepost door Dirk Van Heuven

Blog Lokale Besturen
Tags Dirk Van Heuven, GAS
Stel hier je vraag bij dit blogbericht
11/11/2018

Procedure voor Raad van State heeft altijd verjaringsstuitende werking (ook bij verwerping van de vordering)

Het Grondwettelijk Hof moest in het arrest nr. 148/2018 van 8 november 2018 oordelen over hiernavolgende prejudiciële vraag:

'Is artikel 2244 van het Burgerlijk Wetboek in overeenstemming met de artikelen 10 en 11 van de Grondwet indien het in die zin wordt geïnterpreteerd dat het enkel aan de bij de Raad van State ingestelde beroepen die tot een arrest van nietigverklaring leiden, een verjaringsstuitende werking verleent en dezelfde verjaringsstuitende werking niet verleent aan de bij de Raad van State ingestelde beroepen die niet tot een arrest van nietigverklaring leiden en/of aan de bij de Raad van State ingestelde beroepen die leiden tot een arrest waarbij een verlies van belang wordt vastgesteld dat tot de verwerping van het beroep leidt?'

Het Hof besliste:

'Artikel 2244, § 1, derde lid, van het Burgerlijk Wetboek, ingevoegd bij de wet van 25 juli 2008 'tot wijziging van het Burgerlijk Wetboek en de gecoördineerde wetten van 17 juli 1991 op de Rijkscomptabiliteit met het oog op het stuiten van de verjaring van de vordering tot schadevergoeding ten gevolge van een beroep tot vernietiging bij de Raad van State', schendt de artikelen 10 en 11 van de Grondwet in zoverre het geen verjaringstuitende werking toekent aan de bij de Raad van State ingestelde beroepen die niet tot een vernietigingsarrest leiden'.

Dit is de argumentatie:

'B.9. Aan het Hof wordt een vraag gesteld over het verschil in behandeling dat ontstaat doordat enkel de door de Raad van State gewezen vernietigingsarresten een verjaringsstuitende werking hebben, en niet de arresten waarbij het beroep wordt verworpen wegens het verlies van belang van de verzoeker.

B.10.1. De Ministerraad, die daarin wordt bijgetreden door de Belgische Staat, vertegenwoordigd door de minister van Veiligheid en Binnenlandse Zaken, voert in zijn memorie aan dat rekening moet worden gehouden met de samenhang van de tekst zelf, in het bijzonder met de bewoordingen 'voor de toepassing van deze afdeling » in artikel 2244, § 1, derde lid, van het Burgerlijk Wetboek. Artikel 2247 van hetzelfde Wetboek, dat deel uitmaakt van die afdeling, bepaalt evenwel dat, « indien de eiser afstand doet van zijn eis, of indien zijn eis wordt afgewezen, [...] de stuiting voor niet bestaande [wordt] gehouden'.

Volgens de Ministerraad en de Belgische Staat, vertegenwoordigd door de minister van Veiligheid en Binnenlandse Zaken, zou de wetgever ten opzichte van de door de Raad van State geformuleerde opmerkingen een standpunt hebben ingenomen door te beslissen om de voor het beroep tot nietigverklaring bedoelde regeling af te stemmen op de voor de dagvaarding bedoelde regeling. Aldus zou hij, net zoals artikel 2247 van het Burgerlijk Wetboek voor de dagvaarding, hebben beslist dat het beroep tot nietigverklaring niet gepaard zou gaan met een verjaringsstuitende werking indien de handeling, aan het einde van de procedure voor de Raad van State, niet nietig werd verklaard.

B.10.2. De Belgische Staat, vertegenwoordigd door de minister van Veiligheid en Binnenlandse Zaken, besluit daaruit dat, teneinde het eventueel discriminerende karakter van de in het geding zijnde bepaling te beoordelen, niet twee categorieën van rechtzoekenden bij de Raad van State met elkaar zouden moeten worden vergeleken, zoals het verwijzende rechtscollege doet, maar dat de situatie van de rechtzoekenden die zich tot de Raad van State wenden en een verwerpingsarrest verkrijgen, zou moeten worden vergeleken met die van de rechtzoekenden die zich tot de burgerlijke rechtbanken wenden en die een verwerpend vonnis of een verwerpingsarrest verkrijgen.

B.11. Het staat niet aan de partijen om de inhoud van de prejudiciële vragen te wijzigen of te laten wijzigen.

B.12.1. De redenen waarom de Raad van State een beroep tot nietigverklaring kan verwerpen zonder de grond van de zaak te hebben onderzocht, kunnen talrijk zijn. Zulks geldt met name wanneer de verzoeker, om redenen buiten zijn wil, zijn belang om in rechte te treden verliest tijdens het geding voor het hoge administratieve rechtscollege, zoals dat het geval is in de aan het verwijzende rechtscollege voorgelegde zaak. De termijn die is verstreken tussen de datum van het instellen van het beroep en de datum waarop de Raad van State zijn arrest wijst, kan bijzonder lang zijn en eveneens voortvloeien uit omstandigheden buiten de wil van de verzoeker, zoals dat het geval is in de aan de
verwijzende rechter voorgelegde zaak, zodat de termijn waarin is voorzien om een burgerlijke vordering tot schadevergoeding in te stellen, intussen is verstreken.

B.12.2. Zoals de appellant voor het verwijzende rechtscollege beklemtoont, kan de verzoeker, op het ogenblik van het instellen van zijn beroep bij de Raad van State, niet de omstandigheden voorzien die ertoe kunnen leiden dat een verwerpingsarrest zal worden gewezen, noch de termijn voorzien waarbinnen de Raad van State uitspraak zal doen. Indien de procedure voor de Raad van State meer dan vijf jaar duurt, zal de ontstentenis van een verjaringsstuitende werking die, in geval van een verwerpingsarrest, uit de in het geding zijnde bepaling voortvloeit, tot gevolg hebben dat aan de rechtzoekende elke mogelijkheid wordt ontzegd om bij de burgerlijke rechter tijdig een vordering tot schadevergoeding in te stellen tegen de administratieve overheid.

Het enige middel waarover de verzoeker beschikt om zijn rechten te vrijwaren, is het instellen van een vordering bij de burgerlijke rechter, naast het instellen van een beroep tot nietigverklaring bij de Raad van State, hetgeen echter de doelstelling van proceseconomie zou tenietdoen, die precies door de wetgever wordt nagestreefd.

B.12.3. In tegenstelling tot hetgeen de Ministerraad beweert, zou de ontstentenis van een verjaringstuitende werking met betrekking tot een door de Raad van State gewezen verwerpingsarrest niet kunnen worden verantwoord door de bekommernis om de in het geding zijnde regeling te harmoniseren met de in artikel 2247 van het Burgerlijk Wetboek bedoelde regeling inzake de dagvaarding voor het gerecht.

Zoals in B.2 is vermeld, verwijst artikel 101 van de wetten op de Rijkscomptabiliteit naar de regels van het gemeen recht voor de stuiting van de verjaring, namelijk die welke worden voorgeschreven in afdeling I van hoofdstuk IV, titel XX, boek III, van het Burgerlijk Wetboek, onder de artikelen 2242 tot 2250 van het Wetboek. Hoewel artikel 2244 van dat Wetboek naar de regels van die afdeling verwijst, met inbegrip van de in artikel 2247 bedoelde regel, dient te worden opgemerkt dat, wanneer de rechtzoekende een dagvaardinginstelt voor de burgerlijke rechter, laatstgenoemde zich dient uit te spreken over de zaak in het kader van één en dezelfde procedure met betrekking tot subjectieve rechten tijdens welke de rechtzoekende al zijn argumenten zal hebben kunnen doen gelden. De omstandigheid dat de stuiting van de verjaring, door de toepassing van artikel 2247 van het Burgerlijk Wetboek, voor niet-bestaande wordt gehouden in geval van verwerping van de rechtsvordering op inhoudelijke of vormelijke gronden, zal het onderzoek van de gegrondheid van de vordering niet hebben aangetast. In een dergelijk geval zal de rechtzoekende op geen enkele manier het slachtoffer kunnen zijn geweest van een achterstand bij het burgerlijke rechtscollege waarbij de zaak aanhangig is gemaakt, aangezien hij precies die rechter is die uitspraak doet met een stuiting van de verjaringstermijn zolang de beslissing niet is gewezen.

B.12.4. Daarentegen kan ten aanzien van de rechtzoekende die bij de Raad van State een beroep tot nietigverklaring instelt, in het objectieve contentieux, dat beroep worden verworpen om een reden die niets te maken heeft met de grond van de zaak. Hij moet een nieuwe procedure, ditmaal in het subjectieve contentieux, instellen voor de burgerlijke rechtscolleges teneinde een schadevergoeding te verkrijgen, indien hij de onwettigheid van de betwiste bestuurshandeling aantoont, hetgeen een onderzoek van de grond van de zaak door de burgerlijke rechter bij wie de zaak aanhangig is gemaakt, vereist.

Een dergelijk beroep wordt hem evenwel ontzegd indien de procedure voor de Raad van State meer dan vijf jaar duurt, zodat ingevolge de toepassing van artikel 2244, § 1, derde lid, van het Burgerlijk Wetboek, in samenhang gelezen met de artikelen 100 en 101 van de wetten op de Rijkscomptabiliteit, de termijn om zijn vordering tot schadevergoeding in te stellen voor de burgerlijke rechter zal zijn verstreken.B.13. Uit het voorgaande vloeit voort dat de in het geding zijnde bepaling, in zoverre zij enkel aan de bij de Raad van State ingestelde beroepen die tot een vernietigingsarrest leiden, een verjaringsstuitende werking verleent, niet relevant is ten opzichte van de in B.7 en B.8
vermelde doelstellingen, aangezien zij de rechtzoekende die ervoor kiest om een bestuurshandeling aan te vechten voor de Raad van State nog steeds ertoe verplicht om tevens ten bewarende titel een vordering tot schadevergoeding in te stellen voor de burgerlijke rechter, teneinde de verjaring van zijn vordering te voorkomen'.

 

Gepost door Dirk Van Heuven

Blog Grondwettelijk Recht, Lokale Besturen
Tags Dirk Van Heuven, Grondwettelijk Hof, Raad van State, Verjaring
Stel hier je vraag bij dit blogbericht
Tags