19/10/2018

Moeilijk te vervullen voorwaarde is geen onmogelijke voorwaarde

Een verbintenis kan voorwaardelijk worden aangegaan. De voorwaarde kan ofwel opschortend, ofwel ontbindend werken. Artikel 1168 BW stelt: 'Een verbintenis is voorwaardelijk, wanneer men deze doet afhangen van een toekomstige en onzekere gebeurtenis, hetzij door de verbintenis op te schorten totdat de gebeurtenis zal plaatshebben, hetzij door ze teniet te doen, naargelang de gebeurtenis plaatsheeft of niet plaatsheeft'.

Een verkoopovereenkomst wordt vaak gesloten onder de opschortende voorwaarde van het verkrijgen van een hypothecair krediet in hoofde van de koper. Op 12 april 2018 diende het Hof van Cassatie zich uit te spreken over dergelijke voorwaarde. Meer in het bijzonder werd de verkoopovereenkomst gesloten onder de opschortende voorwaarde dat aan de kopers een hypothecaire lening werd toegestaan, welke voorwaarde geacht werd in vervulling te zijn gegaan indien de kopers uiterlijk drie weken na de dagtekening van de overeenkomst aan de makelaar de bewijzen van de weigering van de lening door drie banken niet hadden overgemaakt per aangetekend schrijven.

De bodemrechter in beroep oordeelde dat deze opschortende voorwaarde onmogelijk te vervullen was en besloot tot de nietigheid van de voorwaarde. De door de verkopers bedongen termijn van drie weken was te kort en realistisch niet haalbaar. De kopers beschikten in volle vakantieperiode in werkelijkheid maar over 12 werkdagen om alle formaliteiten in orde te brengen met het oog op het verkrijgen van een hypothecaire lening (afspraak maken bij de bank, gevraagde documenten bezorgen, nazicht door het hoofdkantoor van kredietwaardigheid). Het feit dat de kopers beiden jonge beginnende zelfstandigen waren, vormde een bijkomende argument voor de bodemrechter. Personen in dergelijke situatie moeten immers heel wat bijkomende inspanningen leveren voor het vergaren van de nodige informatie en documenten.

Het Hof van Cassatie verbrak de beslissing van de bodemrechter:

'Krachtens artikel 1172 Burgerlijk Wetboek is iedere voorwaarde die bestaat in iets dat onmogelijk is, of met de goede zeden strijdig is of door de wet verboden, nietig en is de overeenkomst die ervan afhangt, nietig.

Het behoort aan de feitenrechter te oordelen of de vervulling van de bedongen voorwaarde materieel onmogelijk is. De rechter dient hierbij na te gaan of objectieve elementen de vervulling van de voorwaarde in de weg staan. De onmogelijkheid dient vaststaand te zijn. Het Hof gaat hierbij enkel na of de rechter het wettelijk begrip “onmogelijke voorwaarde” niet heeft miskend.

De appelrechter die de bedongen voorwaarde (…) in werkelijkheid als onmogelijk aanziet op grond dat de termijn moeilijk haalbaar was voor de verweerders en niet op grond van een vaststaande onmogelijkheid, verantwoordt zijn beslissing niet naar recht'.

Een moeilijk te vervullen voorwaarde is dus geen onmogelijke voorwaarde.

Waar het arrest ging over een casus waarbij het bekomen van een krediet als opschortende voorwaarde werd vooropgesteld, zal het ook een publiekrechtelijke relevantie kennen. Ook inzake meer publiekrechtelijk geïnspireerde voorwaarden - klassiek het tegen een welbepaalde datum bekomen van een omgevingsvergunning - wordt ingeval van debat vaak gewezen op de quasi-onhaalbare termijnen die desbetreffend voorzien werden, niet zelden omdat de contractspartijen de complexiteit en / of duurtijd van het vergunningentracé verkeerd inschatten.

Het Hof van Cassatie legt de lat alvast hoog…

Gepost door Celine Van De Velde

Blog Vlaams Omgevingsrecht
Tags Celine Van De Velde, Jan Beleyn, Omgevingsvergunning, Vastgoed
Stel hier je vraag bij dit blogbericht
18/10/2018

Onteigeningsdecreet doorstaat toets Grondwettelijk hof

Met arrest nr. 143/2018 verwerpt het Grondwettelijk Hof het vernietigingsberoep tegen de artikelen 9, 24, §§ 1, 2 en 3, 62 en 63  van het nieuwe Vlaamse Onteigeningsdecreet van 24 februari 2018.  Het betreft de bepalingen over zelfrealisatie,  over de gemeentelijke onteigeningsmachtigingen voor AGB's en over de planologische neutraliteit. Lees het arrest hier.

Gepost door Dirk Van Heuven

Blog Grondwettelijk Recht, Lokale Besturen, Vlaams Omgevingsrecht
Tags Dirk Van Heuven, Onteigeningen
Stel hier je vraag bij dit blogbericht
18/10/2018

Meindert Gees spreekt over onteigening (6 november 2018, studiecyclus permanente vorming Jonge Balie Dendermonde).

Meindert Gees gaat in op het Vlaamse onteigeningsdecreet dat samen met het uitvoeringsbesluit sinds 1 januari 2018 in voege is. Nieuwe wetgeving betekent nieuwe vragen, zowel in hoofde van de onteigenende instantie als van de onteigende. Nieuwe regelgeving noodzaakt daarenboven altijd een kritische reflectie. Vanuit het standpunt van de rechtspracticus zal stilgestaan worden bij de principes die ten grondslag liggen aan deze nieuwe regelgeving, maar ook bij de diverse (nieuwe?) procedures. Welke garanties worden geboden in het kader van de rechtsbescherming van de onteigende en aan welke voorwaarden dient de kandidaat-onteigenaar te voldoen in het kader van de rechtszekerheid? Meer informatie vindt u hier.

Blog Publius Nieuws
Tags Meindert Gees
Stel hier je vraag bij dit blogbericht
17/10/2018

Het verlies van het administratief dossier kan in burgerlijke zaken een uitstekend verweermiddel zijn!

Zo blijkt uit het arrest nr. 2017/AR/326 van het hof van beroep te Gent van 4 oktober 2018 dat moest oordelen over een subsidieaanvraag.

Eisende partij, inmiddels gefailleerd, beschikte niet over een kopie van de eigen aanvraag en de Belgische Staat, niettegenstaande zij daartoe veroordeeld was door de Commissie voor de toegang tot en het hergebruik van bestuursdocumenten, liet weten het administratief dossier kwijt geraakt te zijn.

Het hof wijst de integrale vordering af overwegende dat de omstandigheid dat het administratief dossier zoek is geraakt geen afbreuk doet aan de bewijslast die op eisende partij rust, zelfs niet nu de vordering is gericht tegen de Belgische Staat die gehouden is tot openbaarheid van bestuur.

Volgens het hof kan geen inspiratie opgedaan worden bij artikel 21 RvS-wet, waarin wordt gesteld dat als verwerende partij een administratief dossier niet binnen de vastgestelde termijn toestuurt, de aangehaalde feiten als bewezen worden geacht, tenzij deze feiten kennelijk onjuist zijn, enkel geldt voor de procedures voor de Raad van State. Ook een gebeurlijke deloyale houding van de Belgische Staat kan geen aanleiding geven tot een omkering van de bewijslast: Enig opzet of kwade trouw in hoofde van de Belgische Staat is immers niet bewezen. Tenslotte wordt ook het beroep op de verlies-van-een-kansleer verworpen. Het zijn eisende partijen die een fout moeten bewijzen, in oorzakelijk verband met de schade. De fout waarop eisers zich beroepen, betreft het onterecht niet uitbetalen van bepaalde subsidies. Het gebrek aan motivering leidt niet tot de gegrondheid van de vordering. Het feit dat de Belgische Staat in tempore non suspectu nooit zou hebben opgeworpen dat er geen bewijskrachtige stukken voorlagen, volstaat niet. Als eisers falen in hun bewijslast met betrekking tot de geleden schade (de gevorderde bedragen) kunnen ze dit niet 'zomaar afwentelen' op de Belgische Staat door deze een inbreuk op de bewaarplicht ten laste te leggen, hetgeen ten andere een andere fout is dan deze voor het gerecht gevorderd (het onterecht niet inwilligen van een subsidieaanvraag).

Cassatie wordt overwogen.

Referentie: PUB502319-4

Gepost door Dirk Van Heuven

Blog Lokale Besturen
Tags Dirk Van Heuven, Gerechtelijk recht, Subsidies
Stel hier je vraag bij dit blogbericht
17/10/2018

Verliest de verzoekende partij die zich beriep op voorschriften van een verkaveling (of een BPA) van meer dan 15 jaar oud, na de Codextrein het belang bij de Raad voor Vergunningsbetwistingen?

De Raad voor Vergunningsbetwistingen moest in het arrest RvVb/A/1819/0128 van 2 oktober 2018 zich over deze vraag buigen naar aanleiding van een belangenexceptie. Tussenkomende partij wierp op dat door de nieuwe 'Codextrein' verkavelingsvoorschriften van verkavelingen ouder dan 15 jaar geschrapt worden als weigeringsgrond, voor het aanvragen tot stedenbouwkundige vergunning. Waar alle middelen betrekking hadden op de miskenning van een verkavelingsvoorschrift kon, zo werd geargumenteerd, een vernietiging aan verzoekende partij geen nut bieden op het ogenblik dat de deputatie moet herbeslissen na een gebeurlijk vernietigingsarrest.

Artikel 4.3.1, § 1 VCRO bepaalt na de inwerkingtreding op 30 december 2017 van de Codextrein (decreet van 8 december 2017 houdende wijziging van diverse bepalingen inzake ruimtelijke ordening, milieu en omgeving, BS) dat een vergunning wordt geweigerd als het aangevraagde onverenigbaar is met c) verkavelingsvoorschriften anders dan inzake wegenis en openbaar groen voor zover de verkaveling niet ouder is dan vijftien jaar op het ogenblik van de indiening van de vergunningsaanvraag, en voor zover van die verkavelingsvoorschriften niet op geldige wijze is afgeweken.

De Raad van State verwierp deze exceptie:

‘De door de tussenkomende partij bedoelde nieuwe regelgeving was immers niet van toepassing op het ogenblik dat de bestreden beslissing werd genomen, zodat de wettigheid van de bestreden beslissing niet op grond van deze regelgeving dient beoordeeld te worden en er evenmin kan geanticipeerd worden op een navolgende herstelbeslissing bij een gebeurlijke vernietiging, met toepassing van nieuwe regelgeving, om het belang van verzoekende partijen te beoordelen.’

Gepost door Dirk Van Heuven

Tags Dirk Van Heuven, Ruimtelijke ordening & Stedenbouw, VCRO, Verkavelingsvergunning
Stel hier je vraag bij dit blogbericht
Tags